★海沿い物件のリスクをどう評価する？【 首都圏不動産インサイドニュース 】

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　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
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村上です。

以前、相続対策で取得したマンションを、

相続税路線価で評価することで、
相続税を0円にした申告

に対し、その申告を認めないとする
最高裁の判決が示されました。

0円で申告した相続人に対し、
追徴課税を課した国税局の言い分を、
最高裁は妥当とみなしたのです。

具体的な争点については割愛しますが、
この件は、ネットニュースや報道番組でも
大きく取り上げられて話題となりましたので、
記憶にある方も多いと思います。

個人的な思いとしては、
やりやがったな！という感じですね（笑）

この裁判がなぜ、
そんなに話題になったのかというと、
相続した物件の評価額が、

ごく一般的に使われている
評価方法によるものだった

からです。

正しい評価方法で申告しているのに、
なんで追徴課税を受けるの？
これは国税局が負けるに決まっている！

というのが、大方の見方だったにも関わらず、
最高裁は国税局の言い分を認めたのですから、
話題にならないはずがありません。

では、一般的な評価方法を使ったのに、
この相続人がなぜ追徴課税を食らったのか？
というと、理由があるんですね。

それは…
やり方が「あからさま過ぎた」からです。

あからさまな相続税対策を行い、
あからさまに0円申告をする

この行為がたたった結果、
国税局から目を付けられたというわけ。

例えば、車のスピード違反は
誰でもやっている事だと思いますが、

派手なスポーツカーに乗って、
これ見よがしに猛スピードを出す

こんなことをしたら、
警察も黙ってはいませんから、
メンツにかけても取り締まるはず。

結局、今回の国税局も同じ事です。

あからさまな節税だったから、
見せしめに追徴課税を課した

というわけですね。

ただ、今回の判決によって、
これまでの評価方法が
否定されたわけじゃありません。

今まで通りのやり方で、
普通に申告している限りは、
特段に問題は起きないと思います。

ただ、ここからはアウトという、
明確な基準みたいなものは、
今回の裁判で示してもらいたかったですね。

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海沿い物件のリスクとは？
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さて、本題です。

当社の会員さんから、
以下のようなご相談がありました。

＊＊＊＊＊

神奈川や千葉の海が近いエリアで、
物件を探しています。

津波などのハザードリスクは
承知しておりますが、
一定の需要はあると考えています。

また、海が近いので
塩害などの想定はしていますが、
どの程度、通常物件に比べて
メンテナンスの費用や頻度を、
考慮しておくべきでしょうか？

ちなみに、出口戦略は
ハザードリスクが高い分、
苦労するものなのでしょうか？

＊＊＊＊＊

確かに、海に近い物件、
特にオーシャンビューの物件は、
私が住んでいた神奈川でも需要が高く、
相場も高値で推移しています。

ただ、ハザードリスクに関しては、
この投資家さんと私の認識が、
若干相違する部分もあるんですね。

そんなわけで今回は、
海沿い物件のリスクについて、
私なりに解説したいと思います。

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