退去時に原状回復代金を十分に取る方法(後編)-家主のインフレ対策策1

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第762号　退去時に原状回復代金を十分に取る方法(後編)-家主のインフレ対策策1
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。



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　先月配信した家主のインフレ対策としての「退去時に原状回復代金を十分に取る方法」の続編です。

　家主のインフレ対策の一つとして、退去時に原状回復代金を十分に取る方法を書きます。



■オンラインサロン会員様無料ご受講可能ウェブセミナー（いずれも録画配信あり）

　※印の付いたセミナーは、有料一般募集も予定しております

・3月10日（金）21時から　「小規模事業者のための雇用助成金セミナー-雇用助成金を最も効果的に活用できるのは、短時間パートのみ少数雇用の小規模事業所-」講師：石渡浩　※

・3月11日（土）午前8時から10時まで　「従業員（主に短時間パート）を初めて雇う事業者の労働行政手続きセミナー-雇用助成金で重要な「36協定」を中心に-　講師：桐生社労士

・3月11日（土）20時から　「経営者のためのお得な制度-キャッシュリッチ講座入門体験セミナー-」　講師：むなかた　※

・3月12日（日）午前10時から正午まで　「原状回復費用を借主に請求するのに重要な『特約』セミナー」講師：西面弁護士

・3月17日（金）19時から21時　「不動産M&Aセミナーその1　不動産M&Aの概要と高く売るポイント」　講師：佐藤公認会計士・税理士、石渡浩　※

・3月19日（日）午前10時から正午　「賃料滞納対策と滞納を抱える収益不動産の売買法務セミナー」　講師：瀧澤弁護士

・3月20日（月）19時から21時　「不動産M&Aセミナーその2　不動産M&Aの概要と高く売るポイント」　講師：佐藤公認会計士・税理士、石渡浩　※　

　セミナー受講希望の方は、オンサインサロンご入会がお得です。お申込みは、次のページから承ります。
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=172263687



■闇雲に不動産を買うよりも、不動産を買わずに不動産賃貸業の売上を増やしたほうが得

　金利上昇は収益不動産価格を押し下げる要因になりますが、未だ収益不動産の買い場は来ていません。そんな中で不動産を高値掴みするよりも、また、弱小工務店さんに新築資金を前払いするよりも、既存の賃貸不動産を活用して売上を現状よりも上げたほうが賢明です。

　私は個人と法人とで不動産賃貸業を営んでいますが、直近決算期での「原状回復収入」が合計百万円以上です。「原状回復費用」ではなく「原状回復収入」であり、退去した賃借人さんや賃貸保証会社さんから退去時に貰った、家賃収入と同列の売上金の一種です。

　コロナ禍で退去がとても少なくなりまたが、コロナ前は毎年200万円以上の「原状回復収入」が入っていました。

　家賃収入を年間200万円増やそうとしたら、アパート一棟買わなければなりません。借入や事業拡大によるリスクを伴います。

　それに対し、「原状回復収入」は所有不動産を増やさずに作ることができますので、家賃収入を得るよりも「手堅い商売」です。

　ゆえに、今の市況では非常に困難な割安不動産探しに多大な時間を割いたり、弱小工務店さんに新築契約時に大金を預けたり、不動産を高値掴みして無理やり事業規模を拡大したりするよりも、既存の不動産を前提に家賃収入以外の売上を上げることに注力したほうが、安全確実です。



■退去時に原状回復代金を十分に取る方法(後編）-家主のインフレ対策策1

　家主のインフレ対策で重要なのは、増加費用の価格転嫁です。

　地域によっては家賃を上げても新規入居者が付きますし、更新時に値上げを依頼して応じてもらえます。実際、私の営業エリアである神奈川県南部では、コロナ前に比べて賃料1割アップを実現させています。

　もっとも、需給状況によって、それが難しい地域も多いことでしょう。

　では、どうやって増加費用を賃借人に転嫁できるでしょう。それは、退去時です。すなわち、原状回復代金を十分に取ることです。それが「原状回復収入」です。

　例えば、私の不動産賃貸業では、退去時に畳表替え費用3万円＋税がかかる特約を、賃貸借契約時に結んで頂いています。畳表替えの外注費は6畳で1.8万円なので、1.2万円が粗利です。

　その賃貸借契約書には、退去時に部屋の広さに応じた特別な清掃料を頂戴する特約も、入っています。清掃業者さんに払うのはその7掛け程度です。

　きちんと特約に定めておくことで、退去前に賃借人さんに契約に基づく代金を払って頂けます。もし賃借人さんが払えない場合には、賃貸保証会社さんが代位弁済してくれます（契約書にきちとした定めがあるから）。

　加えて、入居者さんが汚した・壊したことに伴う現状回復代金も、十分に払って頂く特約を設けて、賃貸借契約を結んでいます。入居者さんがうっかり壊した場合には、入居者さんがはいっている家財火災保険特約の借家人賠償保険が担保されますし、最悪、家主が入っている建物火災保険にて破損汚損事故として保険金を得ることもできます。

　先月オンラインサロン会員様に無料開催した、原状回復代金請求セミナーでは、弁護士法人フルサポート代表弁護士の西面先生が原状回復特約の解説を行うとともに、私が原状回復代金回収に便利な賃貸保証と損害保険を紹介しました。ご受講者様から頂戴したアンケートの一部を次に転載します。

・残価0円のクロスも賃借人に負担させることが可能なことが勉強になりました。

・原状回復費用の特約だけでなく、原状回復費用をカバーする損害保険や賃貸保証会社のご紹介もあり、とても勉強になりました。

・説明してもらえる先生が結論から話してくれたり、事例を話をしてくれたので、非常にわかりやすかったです。質問に対しても真摯な対応で心が打たれました。

・実践に則って、実益に結びつくのが、良かったと思います。

・具体的な内容が多くあり、わかりやすかった。

　会員様は、フェイスブックグループにて録画をご視聴頂けます。非会員様は、入会手続き後に直ぐにご視聴頂けます。

　そして、今朝午前10時から（録画配信もあります）、続編として、清掃代や畳表替え代等の退去時固定料金徴収法のための特約条文について、オンラインサロン会員様対象に、引き続き西面弁護士にお話し頂きます。

※オンラインサロン入会申込はこちらから
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=172263687

　もっとも、しっかりした特約を設けて原状回復収入を得る権利を家主が持っていも、退去者さんに支払能力がなかったり、逃げられてしまったり、ということでは、回収できません。

　そこで重要なのは、賃貸保証と損害保険（賃借人さんが入る賠償保険付きの家財火災保険）の活用です。

　先月のウェブセミナーご参加の方には、賃借人さんが入っている賃貸保証と損害保険の契約をご存じない方もいらっしゃいました。無い袖は振れませんし、行方知れずでは強制執行困難ですから、そういう場合には、賃貸保証と損害保険を活用して、原状回復代金を回収すべきです。

　近年、賃貸保証の範囲は毎月の家賃等以外に拡大されてきた傾向があり、入居者さんに法的支払義務のある原状回復費用数か月分が保証範囲に含まれていることが多いです。また、入居者さんが過失で損傷させた部分は、損害保険の対象になりますが、こちらは逆に、流通している賃借人向け保険の賠償保険の補償範囲が狭まっている傾向があります。

　かつては損害保険会社の商品が主に使われていましたが、損保業界にて中小不動産会社の代理店を避ける傾向が生じ、現在は、少額短期保険会社の商品が主流となりました。

　少額短期保険の商品には、火災や爆発の賠償は担保されても、「破汚損」と呼ばれる偶然な事故を担保しないものが多いのです。これでは、原状回復代金を入居者向け保険にてカバーできません。

　しかし、少額短期保険会社の中には、小さな「破汚損」を補償対象に入れている会社もあり、私はそうした限られた少額短期保険会社を選択し、代理店になっています。

　そして、一部の管理委託物件は別として、保険指定条件で入居者を受け入れています。

　ゆえに担当従業員が補償内容を把握していますから、退去清算を賠償保険利用も含めて実施しています。

　それにより原状回復代金を回収し易くなることはもちろんですが、少額短期保険の代理店報酬も貴重な収入減です。

　更新を含め、2年毎に1戸につき5千円以上の代理店収入が得られます。100戸で50万円です。年間25万円ですが、これは利益であり、キャッシュフローです。

　たかだか25万円と思われるかもしれませんが、不動産投資で毎年25万円のキャッシュフローを得ようとすると、一般に、千万円超の不動産を購入する必要があります。

　他にも、賃貸保証会社からの手数料や更新料収入もありますので、そうした事務を行っているパート従業員の給料は十分回収できています。

　その上、賃貸保証と賠償保険を管理することで、原状回復代金のとりっぱくれがほとんど生じませんので、「退去時に原状回復代金を十分に取る方法(後編）」　の答えは、賃貸保証と賠償保険の活用となります。

　私のオンラインサロンでは、ただ不動産を買い増すということではなく、買わずに収入を増やすノウハウを積極的に提供しています。

※オンラインサロン入会申込はこちらから
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