★村上より：年末のご挨拶 【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
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村上です。

早いですね、
年末です。
今年も一年ご苦労様でした。

昨年から引き続き、
今年もコロナコロナ・・・。
来年もコロナコロナなのでしょうか・・。

そしてそんなコロナとは裏腹に、
物件価格は上昇し続け、
そして銀行融資は厳しくなり、
不動産投資には諸々と厳しい１年でした。

最近の厳しい状況をまとめると

・建築費の上昇
・土地値の上昇
・人件費の上昇
・融資における自己資金割合の上昇

・東京の人口減少
・外国人入居者の減少
・学生入居者の減少
・転勤入居者の減少

・保険料の増加
・税金の増加

こんな感じでしょうか？

不動産投資はこれとは関係なく、
購入時から、

・家賃が減り(築年数による競争力の低下)
・経費は増え(修繕、AD等)
・税金は増える(減価償却、返済の元金利息の値変動)

となり、
黙っていてもデットクロスに向かう構造です。

それに加えて、
近年の厳しさ・・・。

１０年程前から不動産投資を進めている人は、
今の状況でも普通にしのげるでしょうか、

ここ２〜３年で始めた方、
またはこれから始める方は、
なかなか厳しい状況だとは思います。

ただ、
それでは全く勝ち目がないのかと言えば決してそうではなく、
ちゃんと勉強して、
経験を積んでいけば、
着実に進めることはできます。

そこが不動産の良いところだと思います。

不動産のリスク、リターンは、
ほぼ数値化できるものばかりです。

ですので、

・ちゃんと入居がつく場所で、
・適性の家賃設定で
・適正な入退去コスト、修繕コストを見定め
・適正な価格で購入する

そうすれば、
いきなり大勝はできませんが、
着実に資産は増えていきます。

そしてそこが一番難しいことでもあるのですが、
「適正な価格」とは何なのか？

これは私がもう１０年程言い続けているのですが、
不動産には一つとして同じものは無いので、
その値付けも多種多様、

しかしそれが難しいかと問われれば、
ちゃんとロジックはあり、
体系的に学べるものだと思っています。

簡単に言いうと、

・その土地の値段
・戸建てにしたら何宅に割れるのか
・その際の相場(エンドおよび業者)
・そこにどれほどのアパート、マンションが建つのか
・立てられるアパートの賃料はいくらか？
・そのアパートの建築費はいくらか？
・立ち上がったアパートはいくらで売れるか？
・純粋に周辺との比較

これが大まかなものかと。
そしてこれをベースとして、
多種多様な物件に当てはめていきます。

私も不動産業歴２０年、
開発、転売、仲介、販売、任売、投資、
様々な経験をしてきましたが、
基本的な考え方は同じです。

そして次に重要なのが融資です。
いくら良い物件があったとしても、
融資を受けられなければ、
ほとんどの人は不動産を購入できません。

その物件の担保価値はいくらか、
自信の属性で組めるローンはどの程度か、
法人、個人どちらが有利なのか。

そして購入したら今度は管理です。
管理会社の構造、
ＡＭ会社、ＰＭ会社、
全く異なるものです。

修繕の是非、
客付けの方法、
サブリースやら○○パックなどなど、
悩みは多いです。

そして最後は税金。
税理士に丸投げで良いのか？
良い節税、
悪い節税、
経費の範囲は？
減価償却の取り方は？

永遠に悩みは尽きませんし、
慣れはあれど、
全てを完璧にマスターすることは基本的に不可能だと思います。

なので、
勉強をし続けるのです。

良い物件を買えた→ゴールｗ
ではありません。

むしろ逆ですよね。
物件を購入→スタート！

です。

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