岸田首相が言い出した金融所得課税改革を逆手に取って利益を出す方法-来年度税制改正大綱を踏まえて-

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第709号　岸田首相が言い出した金融所得課税改革を逆手に取って利益を出す方法-来年度税制改正大綱を踏まえて-
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。
　
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　今号は、岸田主張が就任直後に言い出した金融所得課税改革を逆手に取って利益を出す方法を、来年度税制改正大綱を踏まえて解説します。



■同じ不動産賃貸業でも所得を得る方法によって手取りに３倍の差が出る現行所得税制

　節税のために不動産賃貸業を法人で進めていらっしゃる読者様が多いことでしょう。法人税率が地方税含めた実行税率が約３割なのに対し、所得税とその住民税は累進課税であり健康保険料等を加えた税率は、所得が多くなると約６割にも及ぶからです。

　このように、同じ不動産賃貸業でも個人で行うか法人で営むかによって、税率に約２倍の差が出てきます。

　そして、法人が不動産を保有する資産管理会社による賃貸経営でも、売却の仕方によって税率に大きな差が生じます。

　融資を受け易くするにしても、割安物件を見つけたら直ぐに手付金を払って契約できる現預金を増やすためにも、不動産賃貸業を10年以内に急拡大するとなると、売却して未実現の含み益を実現させることが不可欠です。実際、私も売却しながら不動産賃貸業を拡大してきました。

　事業拡大において売却が不可欠な中で、売却に伴い課税額を如何に減らすかが、非常に重要です。

　法人所有の不動産を売却すると売却益に対して通常3割以上の法人税等がかかり、さらに、その利益を法人経営者や出資者個人が得ようとしたら、別途累進課税による所得税・住民税が高率でかかり、半分以上が税金に消えます。一方、不動産を所有している資産管理会社（株式会社の株式や合同会社の持分）を出資者個人が会社ごと売却すると（出資者が他人に変わると）、法人税は全くかからない上、所得税・住民税も約20％で済みます。

　このように、法人が不動産を所有する資産管理会社の経営においても、出資者・経営者個人がどのような方法で資金を得るかによって、税引き後の手取りが大きく違ってくるのです。



■現行税制を活用して個人預金等を増やしている石渡浩の不動産経営

　私は2005年に個人で不動産賃貸業を開始して現在まで営んでいますが、2007年以降は法人でも不動産投資をしています。個人の不動産所得は累進課税ですので、事業規模は法人のほうを大きくしています。

　そして、高率の所得税を余計に払わないよう、また、融資を受け易い会社の財務作りの観点からも、法人からは役員報酬をほとんど取らず、法人の内部留保を増やしました。

　ところで、私は2007年の大学院修了直後に自らの不動産投資会社を設立してその経営に専念したことから、他社に就職しておらず、いわゆる「サラリーマン投資家」の方々とは異なり。他社からの給与収入も退職金収入もなく、また、将来厚生年金をほとんど貰えない見込みです。また、親には大学を出して貰いましたが、相続財産はほとんどない状況でした。　

　そのため、勤めの方や資産家家系の方が得るそうした収入を得られないので、経営する法人の拡大のみならず、まとまった資金を個人で得たいという思いがありました。

　そういう思いもあり2016年に私が行ったのが、いわゆる「不動産M&A」による法人の株式売却でした（昨夜配信した前号に書きました通り、その取引の概要は買主側による次のIR資料に記載されています
http://www.fgi.co.jp/archives/001/201604/57075b15713c0.pdf
）。

　つまり、通常は個人所得をあまり生じさせずに定率の累進課税のメリットを受け、高額な個人所得を得る際には、高率になってしまう累進課税の対象にならないよう、約20％の分離課税で済むようにして、手取り収入を増やしております。

　これが、現行税制を活用して個人預金等を増やしている石渡浩の不動産経営法です。



■岸田首相が言い出した金融所得課税改革を逆手に取って利益を出す方法-来年度税制改正大綱を踏まえて-

　個人が出資する株式等の譲渡所得税・住民税は、分離課税で約20％です。これは、上場株式でも、非上場株式でも、また、株式会社でも合同会社でも同じです。富裕層の所得の中心がこの株式譲渡所得であり、20%分離課税のため、現行税制は富裕層に優しいと言えます。

　岸田総理は就任早々、こうした富裕層に有利な税制を見直すと言い出しました。この金融所得課税については、今月発表された来年度の与党税制改正大綱でも取り上げられましたが、来年度は具体的な税制改正が見送りとなています。

　つまり、約20％分離課税の現行税制があと1年以上は続くので、含み益を抱えていたり純資産が増えていたりする法人については、今から準備を始めてじっくりと売却活動を行っても、十分に現行税制の恩恵を享受できます。

　では、読者の皆様が出資所有・経営されている資産管理会社は、いくら位で売れるでしょうか。不動産売却と法人売却とどちらが有利でしょうか。

　収益不動産価格相場が高騰しており、税務メリットが活かせる今が、資産管理会社の売り時です。

　売却にご関心のある不動産経営者様向けの無料サービスを、本日午後から私が提供を開始します。代金は頂きません。経費もかかりません。

　詳細は、本日正午過ぎにこのまぐまぐメールマガジンにてお知らせいたします。

　また、不動産ではなく不動産を所有する会社ごと売却する株式譲渡や持分譲渡の税務以外のメリットについても、次号以降で説明致します。ご関心のある読者様は、お見逃しないようにお気を付け下さい（一斉配信メールにつき、受信サーバー等にて、プロモーションメール・広告メール・迷惑メール・ジャンクメールとして扱わえる場合もございます）。
　
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石渡　浩（いしわた　ひろし）

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