来年有利に進められる銀行借入と不動産賃貸業の事業拡大と売却法-来年度予算案を踏まえて-

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第708号　来年有利に進められる銀行借入と不動産賃貸業の事業拡大と売却法-来年度予算案を踏まえて-
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。
　
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　今号は、来年有利に進められる銀行借入と不動産賃貸業の事業拡大と売却法について、先週閣議決定された来年度予算案を参照しながら説明します。



■先週成立した補正予算と閣議決定した来年度予算案を踏まえた来年のお得な補助金・給付金等

　先週補正予算が成立して来年度予算案が閣議決定されたことを受け、中小企業庁が次の予算ページを新設し、来月以降に始まる補助金・給付金等を紹介しています。
https://www.chusho.meti.go.jp/koukai/yosan/index.html

　これらは皆、不動産賃貸業の個人事業者と法人も対象になります。詳細は、年末年始にこのメールマガジンにて連日解説致します。



■来年度予算案で今年度よりも多くの予算が割り振られた中小企業政策

　先週閣議決定された来年度予算案は、年明けの国会でそのまま成立すると思われます。概してコロナ対策が落ち着いてきた中で、多くの予算項目が対前年度比（今年度比）でマイナスになっていますが、中小企業庁の予算項目の中で著しく増えているものがあります。

　それは、中小企業の事業承継支援策です。具体的には、
　
「事業承継・引継ぎ支援事業」が前年度（今年度）比微増、
https://www.meti.go.jp/main/yosan/yosan_fy2022/pr/ip/chuki_06.pdf

そして、
「中小企業再生支援・事業承継総合支援事業」が前年度（今年度）比60%増
https://www.meti.go.jp/main/yosan/yosan_fy2022/pr/ip/chuki_02.pdf

となっています。

　事業承継の引継ぎ手は主として、
・親族
・従業員
・外部の第三者（M&A）
に大別されますが、これらいずれも、経済産業省・中小企業庁は支援しています。

　不動産賃貸業ももちろん事業ですから、これら事業承継策の対象となります。それには、不動産保有会社を売買するいわゆる「不動産M&A」や不動産賃貸業の事業譲渡も含まれます。

　単なる不動産売買で行政が私たち事業者を支援することはあまりありませんが、これが事業譲渡や会社譲渡となりますと、手厚い支援や優遇政策を受けられる可能性があります。



■来年有利に進められる銀行借入と不動産賃貸業の事業拡大と売却法

　事業承継は補助金や優遇税制の対象ですが、それだけではありません。金融庁と中小企業庁が金融機関や信用保証協会に対して、事業承継資金、例えば、事業や会社の売買代金の融資を中小企業者が受け易くするよう、求めています。

　実際、信用保証協会や公的金融機関では、事業承継資金の保証・融資の制度化が図られていますし、民間金融機関でも、「事業承継ローン」といった商品を売り出したり、経営目標に事業承継支援を入れたりと、大きな変化が見られます。

　事業を引き継ぐ事業者への株式売買代金等の融資は、数年前から金融庁に求められている「事業性評価に基づく融資」でもあるため、金融機関にとっては一石二鳥の成果を出せます。

　2，3年前から金融機関の不動産向け融資が停滞しています。その傾向は来年も続くでしょうが、事業承継資金、すなわち、不動産賃貸業を含む事業や会社の売買代金とならば、金融機関の審査スタンスが変わります。

　また、不動産賃貸業の拡大に、売却は切り離せません。すなわち、売却して未実現の含み益を実現させたり、現預金を増やしたりしていかないと、急速な事業拡大を成し遂げるのは困難です。実際、私も売却しながら不動産賃貸業を拡大してきました。

　その売却に関連し、法人所有の不動産を売却すると売却益に対して通常3割以上の法人税等がかかり、さらに、個人で資金を得ようとしたら、別途累進課税による所得税・住民税がかかります。一方、個人が出資ている会社（株式会社の株式や合同会社の持分）をそのまま売却すると（出資者が他人に変わると）、約20％の所得税・住民税で済みます。

　ゆえに、来年有利に進められる銀行借入と不動産賃貸業の事業拡大と売却法は、不動産所有法人の売買、すなわち、いわゆる「不動産M&A」だと考えます。



■不動産M&Aの具体例

　では、「不動産M&A」とは、具体的にどのようなものなのでしょうか。私は2016年に法人売却を経験しており、「不動産M&A」初学者や未経験の方々には、その株式譲渡時の資料がお役に立つことと思います。
　
　買主側が公表した次の資料にて、私の資産管理会社の売買取引概要をお分かり頂けます。

・フィンテックグローバル株式会社　IRニュース「ベターライフサポートホールディングス株式会社及び株式会社ベルスによる石渡住宅サービス株式会社の株式取得（子会社化）に関するお知らせ」
http://www.fgi.co.jp/archives/001/201604/57075b15713c0.pdf

　明朝配信予定の次号では、不動産ではなく不動産を所有する会社ごと売却する株式譲渡や持分譲渡のメリットについて、より詳しく説明したいと思います。
　
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石渡　浩（いしわた　ひろし）

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