給与収入が少ないと融資を受けて不動産投資をできないのか

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第535号　給与収入が少ないと融資を受けて不動産投資をできないのか
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。

　今号は、不動産賃貸業の規模の大小が融資審査に与える影響についてです。



■「不動産投資融資の最前線2020」セミナー及び懇親会開催

　年末年始に前編と後編2回に分けて都内でセミナー等を開催します。どちらか一方のみのご参加も可能です。また、セミナーは両日とも生放送及びその後のオンデマンドのご受講も頂けます。

　前編は、12月15日（日）13時から18時までのセミナーと18時から20時までの懇親会を行います。後編は、1月13日（月・祝）13時から18時までのセミナーです。

　前編では個別金融機関情報を含めた不動産融資の今を、私とゲスト講師木下たかゆき氏（不動産投資家）とが実体験をもとに解説します。後編では、金融機関本部や金融庁職員に融資審査等について助言を行っている二人の専門家を招いて私と三人で不動産融資のこれからを解説します。

　今週末に詳細を発表して募集開始しますので、是非予定を空けておいてください。



■給与収入が少ないと融資を受けて不動産投資をできないのか

　不動産投資業界では、給与収入が少ないと融資を受けて不動産投資をできないとか、できたとしてもかなり制限されるとか、そういったことが言われがちです。確かに、これはごく一部の金融機関では正しい指摘です。給与所得者等向けに不動産投資ローンのような商品を設けているからです、

　そして、そのごく一部の金融機関に収益不動産の仲介業者や転売業者が群がりました。給与収入が高い顧客を様々な方法で集客し、各顧客の給与収入に合った物件を当てはめて買わせて、収益を得ていました。いわゆる「かぼちゃの馬車事案」はその最たる例です。

　一般に、不動産賃貸事業者が賃貸物件購入資金の融資を受けるには、当該物件単体で、融資額に見合った担保評価額があることと、返済額に見合った賃貸利益があることが必要です。例外的にそれらを満たさない場合、事業（会社）全体で資産余力、また、返済余力が十分にあることが求めらます。

　それに対して、そのごく一部の金融機関では、事業者が事業とは別に勤める勤務先からの給与収入を返済原資に加えて計算することで、購入物件単体や賃貸事業全体から返済できる額を超える融資を行っていました。また、そうした金融機関では、借主やその経営者の非事業性流動資産額の資料を得て、それを拠り所にして不足する担保評価の「穴埋め」の材料にしていました。

　こうして、そのごく一部の金融機関を「上手く」使えば、不動産賃貸業として経営破綻しかねないような投資非適格案件でも融資が付くことから、そこに群がる収益不動産仲介業者・転売業者の中には融資が付き易い給与収入の高い顧客層を「高属性」と、そうでない顧客層を「低属性」と分類する者がいました。そして、その分類が不動産投資業界に広まっていきました。

　そのため、「高属性」顧客しか相手にできない収益不動産仲介・転売業者が紹介する物件は、売価が銀行評価額よりも大幅に高かったり、また、空室損、経費や将来の修繕費等を控除した後の利益が返済額を下回る可能性が高かったりするものが多いので、そういう物件は、給与収入が多い方でないと融資を受けて買うことができないのです。

　すなわち、給与収入が少ないと融資を受けられないという話は、前段で述べたような限定的なケースにおいて当てはまることと捉えるべきでしょう。

　そして、昨年から、そのごく一部の金融機関がさらに少なくなってきたため、そのスキームがなかなか使えなくなり、そこに群がっていた収益不動産仲介・転売業者の中には、廃業や業務転換を余儀なくされた者がいました。そうした中で、不動産投資を志すも半ば諦めてしまった方が増えたとも聞きます。

　しかし、私の会社では今年に入って毎月のように融資を受けています。中には私の連帯保証無しや担保設定無しというものもあります。不動産購入に際しては、売買価格全額、さらに、諸経費まで含めて融資を受けています。

　そもそも、私は勤めていないので他社からの給与収入はありません。それでも融資を受けられています。そして、給与収入がないのは不動産投資開始時から一貫してのことです。

　では、どうすれば給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資をできるのか、明日配信する続編で説明します。






石渡　浩（いしわた　ひろし）

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