今年4月以降の融資環境の変化とそれでも融資を受けて買う方法（石渡浩が実践中）

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第540号　今年4月以降の融資環境の変化とそれでも融資を受けて買う方法（石渡浩が実践中）
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。

　今号は、頭金や諸経費分を購入資金融資金融機関とは別の金融機関から受けて収益不動産を買う方法等の情報です。



■「不動産投資融資の最前線2020」セミナー受付中

　「不動産投資融資の最前線2020」セミナーを本年12月15日13時から（前編）と来年1月13日13時から（後編）開催します、場所は東京都内東部地域の貸しホールを予定しています。どちらか一方のみのご参加も可能です。

　セミナーは両日とも生放送及びその後1か月間オンデマンドでご視聴頂く「WEB受講」スタイルのご選択も可能です。全国の金融機関に幅広く通用するお話を致しますので、居住地を問わずご参加頂ければと思います。

　また、12月15日は13時から18時までのセミナーの後、引き続き20時まで全員参加の懇親会を無料開催致します。

　前編では個別金融機関情報を含めた不動産融資の今を、私とゲスト講師木下たかゆき氏（不動産投資家）とが実体験をもとに解説します。後編では、金融機関本部や金融庁職員に融資審査等について助言を行っている神崎有吾氏・中村中氏二人の専門家を招いて私と三人で不動産融資のこれからを解説します。

　受講料（税別）は前編が3万円（懇親会費無料）、後編が25,000円、両編セットが5万円になり、会場受講・WEB受講ともの同額ですが、
各先着50名様限り、
3割引、
と致しました。「前編のみ」については会場受講・通信受講ともに50名に達しましたので先着特典3割引は今朝終了しました。

　「後編のみ」と「前後編セット」は引き続き3割引でお申込み頂けます。
　
　内容のご確認及びお申込みは、次の各ページよりお願いいたします。

・会場受講　前編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072134
・会場受講　後編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072141
・会場受講　前後編セット　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072141
・WEB受講　前編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072159
・WEB受講　後編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072156
・WEB受講　前後編セット　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072152



■今年4月以降の融資環境の変化

　今年4月以降、一部金融機機関の融資が厳しくなりました。4月よりも前から厳しくなっていた金融機関もありますので、以前と比べると厳しくなっている金融機関が大半と言えましょう。

　具体的には、従前は金融機関が評価する時価額まで、場合によっては時価額を超えて、融資していたものが、それに担保掛目を入れた担保価額や査定額と呼ばれる額までしか融資が出なくなったというのが典型例です。

　例えば、物件価格が1億2千万円で金融機関評価額が1億円の物件について、従前は収支が合えば1億円（あるいはそれ以上）の融資が受けることが比較的容易でした。投じる自己資金が少なくて済んだ訳です。

　ところが、今は、たとえ収支計算上余裕があったとしても、金融機関評価額1億円に担保掛目の入った7千万円までしか融資をしない、というスタンスの金融機関が増えています。これは、リーマンショック前後でも見られた融資スタンスの変化と同様です。

　そうすると、何割もの自己資金を入れなければならず、現実的ではありません。これが今年4月以降の融資環境の変化です。



■それでも何とか融資を受けて買うためには（石渡浩が実践中）

　こうした中で融資を受けて買うには、売買価格を融資額前後まで下げるという方法があります。銀行評価額の7掛けで買える物件があれば、今でもフルローンで買えます。

　今、融資が付きにくい中で、収益不動産価格が下がっていますので、こういう買い方も可能となっています。実際私の会社が来月初旬に引き渡しを受ける予定の物件は、売買価格を上回る融資額となります。

　このように、物件次第で今でもいわゆる「オーバーローン」は可能であり、私はそれを実践しています。

　もう一つの方法は、購入資金を用意する主たる金融機関とは別に、主たる金融機関融資額と売買価格との差額や諸経費を従たる金融機関から融資を受ける方法です。こちらも私の会社で上述の物件とは別物件で現在手続き中です。



■主たる金融機関融資額と売買価格との差額を従たる金融機関から融資を受ける方法
　
　時価評価額を下回る金融機関が増えたため、当該物件を担保に入れて融資を受けても担保余力が余る、という現象が最近生じています。そうすると、空き枠の活用をすべき、ということになります。

　その活用法が、従たる金融機関から、主たる金融機関融資額と売買価格との差額や諸経費を受ける方法です。

　従前は時価評価額前後まで融資を受けられることが多かったので、空き枠は通常生じません。しかし、今ではそこまで融資が付かないので、金融機関の評価方法の違いから空き枠が生じます。

　例えば、同じ物件について二つの金融機関が次の評価額を出したとしましょう。

A金融機関：時価評価額8,000万円、担保価額5,600万円
B金融機関：時価評価額1億円、担保価額7,000万円

　そうすると、A金融機関から5,600万円の融資を受けてもB金融機関から見ると未だ1,300万円の空き枠があるということになります。ですから、その額が融資対象となるのです。

　B金融機関から融資を受けることで、A金融機関融資額と売買価格との差額の全部または一部を調達できることになります。

　これは机上の空論ではありません。先日購入した物件について、他の金融機関から当該物件を担保とした金銭消費貸借契約を結びました。これから融資実行となります。

　その物件は私個人が会社に貸付をして所有権移転をしたのですが、従たる金融機関から融資を受けるので、個人からの借入金を返済できます。



■無担保融資を活用する方法

　無担保で融資を受ける方法もあります。私の会社は今年無担保で1件使途自由の運転資金融資を受けました。私の連帯保証も保証協会も付かない、無担保・無保証のプロパー融資です。年率は2％です。

　財務力の弱い会社であっても、経営者の連帯保証と信用保証協会の保証が付けば、無担保で融資を受けることも可能です。高金利の消費者ローン（カードローン等）の利用は想定していません。銀行の低利事業資金融資です。

　不動産購入時期に、購入資金とは別に、運転資金や当該物件修繕費の融資を受ければ、頭金や諸経費に充てることができます。実際、私は複数の金融機関からの融資を組み合わせて不動産を購入した経験があります。


　
■「不動産投資融資の最前線2020」で石渡浩がお話する内容

　上述の融資の詳細は、もちろん「不動産投資融資の最前線2020」でお話します。

　12月15日開催の前編では、「小さな法人でもできた！8件の2019年実行融資実例から今後の不動産投資の資金調達法を考える」と題して、私の会社が今年受けた8件の融資について、金融機関名、金利、返済期間、私の連帯保証の状況と、紐づいている物件の情報を発表しながら、
・メガバンクからどのようにして不動産購入資金を受けていったか
・神奈川や東京で営業する地域金融機関の融資姿勢はどうか
・私の連帯保証をどのように外したか
・一つの金融機関の融資では売買価格に及ばないときにどうしたか（二つ目の金融機関からの融資をどのように受けたか）
・皆様が2020年に融資を受けて不動産投資を拡大するにはどうすればよいか
といった解説を致します。加えて、
・私の小規模な法人がどのような工夫で有利な条件の融資を受けているか
・個人や実質個人の資産管理会社へのアパートローンが厳しくなっている中で事業者向け融資を受けるにはどうすれば良いか
・私が来年の融資付けに向けて12月に注力していることは何か
についてお話致します。

　1月13日開催の後編では、「最近の金融行政の変化とその不動産賃貸業資金調達への活かし方」と題して、金融行政方針、金融システムレポート、経営者保証ガイドライン、セーフティーネット保証等、金融庁、日本銀行と中小企業庁の最近の金融行政の中から、特に不動産賃貸業の拡大のために有益な部分を取り上げ、解説します。　

　信用保証協会付き融資の詳細は後編でお話致します。

　受講料（税別）は前編が3万円（懇親会費無料）、後編が25,000円、両編セットが5万円になり、会場受講・WEB受講とも同額ですが、
各先着50名様限り、
3割引、
と致しました。「前編のみ」については会場受講・通信受講ともに50名に達しましたので先着特典3割引は今朝終了しました。

　「後編のみ」と「前後編セット」は引き続き3割引でお申込み頂けます。
　　
　内容のご確認及びお申込みは、次の各ページよりお願いいたします。

・会場受講　前編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072134
・会場受講　後編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072141
・会場受講　前後編セット　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072141
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・WEB受講　後編のみ　https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=147072156
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石渡　浩（いしわた　ひろし）

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