★村上より：物件を買う前に必要なこと！（株式会社コン・パス）

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
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村上です

この物件良いなー、
買い付け入れちゃおっかなー、
よーし、買っちゃうぞｗ、

の前に、
本当にその物件、
買って大丈夫なんでしょうか？

特に初心者の方、
不動産屋さんの資料とかシミュレーションを信じちゃっていませんか？

そうです、
「不動産屋は嘘つきの始まり」なんて言葉があるくらい、
テキトーな人が多い業界です。

まぁ、ワタシも業界人なのでアレですが、
ワタシほど清廉潔白、
利他の精神のみで生きている人は稀なんです。

などというのは若干オーバーではありますが、
新築であれば想定家賃、
中古であれば既存家賃と空室の想定家賃、
ランニングコスト、
１室あたりの修繕見込み、
将来の大規模修繕見込み、

これらが超絶ユルユルのレントロール＆シミュレーションになっていることが、
多々あるのは事実です。

当然それらはあくまでも想定ですので、
外れたところでだれの責任にもなりません。
不動産投資は事業であり全て自己判断、自己責任です。

いざ募集したら全然埋まらない、
想定家賃が高すぎる、
需要がなさすぎる、
ADが想定の倍、
退去後の修繕費が倍、
ランニングコストが最小限で普通に清掃とか入れると倍、
雨漏りやら給湯器の交換やら出費がすぐ始まる、

あるあるですね。
想定と全く違った。
あのシミュレーションは何だったのか？
騙された！
ほんとにあるあるです。

これらの事態はどうすれば防げたのか？
手練れの投資家さんや業者どのように回避しているのか？

まず家賃や近隣の情勢。

これを見誤ると、
収入の全てである「お家賃」が減るわけで、
計画が狂いまくります。
不動産投資の収入は基本的に「お家賃」のみです。

不動産屋さんとしては物件を売りたいわけですし、
新築だったり空室が多い場合、
相場の最大値、もしくはそれを突き抜けて設定し、
利回りを高く見せるのは当然？です。
そしてかかる経費は最低値で臨むのも当然？です。

ADが３か月分かかるエリアにもかかわらず、
１か月分ではだれからも見向きもされません。

なので、
物件価格の調査ばかりではなく、
家賃の相場、
間取りの需要、
エリアの需要、
ADの相場、
これらを入念に調査します。

近隣の業者を回ったり、
知り合いの業者に聞いたり。

そしてランコスや諸経費、
小修繕や大規模修繕は、
必ず工事屋さんに診てもらいます。

すぐに必要な工事と、
いずれ必要になる工事、
そのおおよその金額。

これらを必ず購入前に固めます。

物件価格や銀行借り入れがメインになりがちなのですが、
ある程度話が進んだら、
必ず上記の調査は必要なんです。

そして、
基本的には物件を紹介してくれる業者と、
これら管理業者(入居者管理、入居者付け、建物管理)とは違います。

お金の出所も違えば、
性質も違います。

なので、
信頼できる管理系の会社さんとの付き合いもまた、
重要になってきます。

購入するか否か迷う際、
業者とは別に、
これらの判断ができる管理系の人に相談できれば、
不動産投資の失敗はかなりの確率で防げます。

転ばぬ先の管理会社なんです。

ということで、
管理の無料相談を受け付けておりますので、
お気軽にご連絡いただければと思います。

さすがに購入判断にあたって、
物件に同行してほしい、
なんて時にはお金を頂きますが、

購入後の管理会社の候補として、
または管理変更を視野に入れてのご相談であれば、
できる限りお力になります。

弊社のリーシング＆工事担当が、
家賃相場からリーシング方法、
そして必須修繕の見積もり、
将来の大規模修繕の時期や金額の目安など、
ご提案いたします。

エリアは基本的に首都圏がメインですが、
遠方の管理代行もやっています。
不動産の購入はスタートです。
管理運営こそが不動産投資の中身です。

入り口で躓かないよう、
また運営で失敗しないよう、
お気を付けください。


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https://lp.con-pas.co.jp/kanri_soudan

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