★表面利回りと実質利回り【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
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村上です。

以前、日経新聞で

100万人以上の大都市が
移住者の獲得に
本腰を入れ始めた

というニュースがありました。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC05C9X0V00C23A9000000/

記事によると、全国に11ある
100万人以上の大都市で、

うち5都市が人口減

具体的には、
2023年1月時点の前年比で

神戸市が151万人の0.44%減
広島市が118万人の0.37%減
京都市が138万人の0.26％減
横浜市が375万人の0.06％減
札幌市が195万人の0.06%減

という状況だそうで、
人口減を危惧した自治体が、
外部からの移住者を受け入れるため、

・移住促進の事業費を支給する
・イベントを開催する
・移住者向けのWebサイト開設

といった取り組みを、
始めているとのこと。

私自身も不動産を通して、
それらの都市とつながりがあり、
人口減は他人事でないのですが、
正直なところ、

地方の過疎化は
大都市も例外ではない

とも考えています。

そもそも人間というものは、
花に集まる虫たちのように

キラキラしたものが好き

であり、若者が憧れる東京に
勝てるはずがありません。

もちろん、
札幌などは良い街ですし、
個人的にも好きです。

気候も良いし、
ご飯は美味しいし、
道も家も広々としていますが、
規模的には首都圏の足元にも
及ばないですよ。

確かに東京は、
空気が悪いし、
夏は無茶苦茶暑いし、
電車は寿司詰めだし、
道や家は窮屈なわけで、

こんなとこ住めるか！！

という人も多いですが、
現実的には地方から

どんどん人が集まっている

わけで、その求心力を
正しく評価しなければなりません。

まぁ、これだけ全国的に人口が
急激な減少フェーズに向かう日本で、

人口が増えている都市がある

こと自体が珍しいわけで、
100万人以上の大都市でも、

福岡市が158万人の0.84％増
さいたま市が133万人の0.53％増
大阪市が274万人の0.34%増

などと健闘していますから、

地域の特色を活かすなど、
自治体の存在感をアピール

して、現在の人口増を
維持してもらいたいものです。

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表面利回りと実質利回り
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さて、本題です。

収益不動産の購入において、
重要な指標となるのが、

・利回り（表面／実質）

利回りが高ければ、月々の
キャッシュフローはもちろん、
税金や維持管理などのコストも、
捻出しやすくなりますから、
賃貸経営全般において、
大きなアドバンテージが生まれます。

とはいえ、単純に
表面利回りが高いか低いかだけで、
物件購入の可否を判断することは、
大きなリスクを伴うことも、
忘れてはなりません。

特に、地方郊外の築古など
賃貸需要が厳しい物件や、
狭小RCなど解約率の高い物件、
あるいは、北海道などの寒冷地で、
設備費がかさむエリアでは、
実質利回りをきちんと
シミュレーションする必要があります。

今回は、そんな表面利回りと
実質利回りの関係について、
少し解説してみたいと思います。

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