どうすれば給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資を拡大できるのか

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第535号　どうすれば給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資を拡大できるのか
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。

　今号は、不動産賃貸業の規模の大小が融資審査に与える影響についてです。



■「不動産投資融資の最前線2020」セミナー及び懇親会開催

　年末年始に前編と後編2回に分けて都内でセミナー等を開催します。どちらか一方のみのご参加も可能です。また、セミナーは両日とも生放送及びその後のオンデマンドのご受講も頂けます。

　前編は、12月15日（日）13時から18時までのセミナーと18時から20時までの懇親会を行います。後編は、1月13日（月・祝）13時から18時までのセミナーです。

　前編では個別金融機関情報を含めた不動産融資の今を、私とゲスト講師木下たかゆき氏（不動産投資家）とが実体験をもとに解説します。後編では、金融機関本部や金融庁職員に融資審査等について助言を行っている二人の専門家を招いて私と三人で不動産融資のこれからを解説します。

　今週末に詳細を発表して募集開始しますので、是非予定を空けておいてください。



■給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資を拡大できる実例

　不動産投資業界では、給与収入が少ないと融資を受けて不動産投資をできないとか、できたとしてもかなり制限されるとか、そういったことが言われがちです。

　しかし、他社に勤めておらず給与収入のない私が経営する資産保有型会社では、今年に入って毎月のように融資を受けています。中には私の連帯保証無しや担保設定無しというものもあります。不動産購入に際しては、売買価格全額、さらに、諸経費まで含めて融資を受けているからです。

　そもそも、私は大学を卒業した年に同じ大学の大学院に進学し、大学院在学中の2005年に自己資金で区分所有建物を購入して不動産投資を始めましたが、その後給与収入のない中で融資を受けて一棟物件を複数購入しました。そして、2007年3月に大学院を修了し、就職しないで自らが株主・取締役として資産保有型会社である石渡住宅サービス株式会社（20016年4月の株主変更に伴い現商号はベターライフプロパティ株式会社）を設立し、その法人にて融資を受けて不動産投資を拡大していきました。

　現在は別の資産保有型会社を経営し、また、投資家・経営者向け教育を行う会社の経営にも力をいれていますが、いずれも自営であり他社に勤めてはいません。自社においても、個人で不動産収入があることから、役員報酬をほとんど得ていません。

　このような状況下、給与所得者等を想定して不動産投資ローン的な商品を設けているごく一部の金融機関は別として、大半の金融機関から融資を受けられます。

　金融機関からは、給与所得者や給与所得者が経営する実質個人の資産管理会社としてではなく、普通の法人（業種は不動産賃貸業）として扱われています。そして、融資が受けられるのは、その法人に各金融機関に付す債務者区分が、融資適格である正常先だからであり、債務者区分を決める格付を上げることを意識して財務諸表を作成しています。



■どうすれば給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資を拡大できるのか

　給与収入に関わらず融資を受けて不動産投資を行うためには、まず、消費者ではなく、不動産賃貸業の事業者と金融機関に認識される必要があります。給与所得者がある方でも、他社に勤めていない家族等を役員とする法人を作るといった方法があります。

　もっとも、専業や本業ならば融資が受けられるという短絡的な話ではありません。給与所得者の方が直接経営する会社について、その経営者の方が他の勤務先を辞めたら急に融資を受け易くなるという意味ではありません。

　財務状況が良い事業者であることが、金融機関が求める条件です。例えば、実質債務超過の、すなわち、実態・時価の総資産額よりも多くの負債がある事業者は融資を受けるのが難しいところ、ここ数年間に融資に依存して不動産投資を開始・拡大した方の多くはそのような状況になっています。

　そのような財務状況で勤務先を辞めたところで融資が受け易くなることはなく、むしろ、給与収入を返済原資とみてくれる金融機関からはマイナスに見られますし、それをしない金融機関からも経営者の生活費の出処を問われてやはりマイナスです。

　また、表面利回り一桁物件を30年とか非常に長い返済期間でフルローンを受けて買っている場合、個人部門の融資審査としては収支がプラスと見てもらえるのでしょうが、法人部門の融資審査ではより短期間で返済可能な償却前営業利益を求められますので、一見収支が良さそうでも、支払い能力に問題ありとされがちです。この点においても、ここ数年間に融資に依存して不動産投資を開始・拡大した方の多くはそのような状況になっています。

　給与収入に関わらず融資を活用して不動産投資を拡大するためには、金融機関の評価額以下の借入額で済む高利回り（空室損と経費を引いた現実のネット利回りが高い）物件を購入する必要があります。

　私はセミナーにおいて財務諸表を良く見せることを説いていますが、それ以前に、金融機関評価の出る高利回り物件を買わないと、金融機関から財務状況の良い会社と認められることは困難です。

　では、良い物件を見つければ容易に融資を受けて購入できるでしょうか。ご経験者の方はお分かりの通り、そう簡単な話ではありません。続きは、本日昼頃配信する次号にて書きたいと思います。



　

石渡　浩（いしわた　ひろし）

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