木下ジャイアンの売却株価額の高さに驚愕-買主有価証券報告書・四半期報告書から分かるM&Aの詳細-

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第744号　木下ジャイアンの売却株価額の高さに驚愕-買主有価証券報告書・四半期報告書から分かるM&Aの詳細-
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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　収益不動産をどんどん買い進めたいとお考えの読者様が多数いらっしゃることと思います。上手く割安に沢山買うとその後どれ程「金持ち」になれるのか、ということを今号で書きます。

　なお、インフレ下でも割安に不動産を取得して事業拡大する方法については、今夜配信予定の次号にて書きます。



■ITツールによる収益不動産購入

　昨日18時前後に前号を配信しましたが、お読み頂けましたでしょうか。私の会社には従業員のプログラマーやSEが出勤してさらに補助金を活用してシステム開発を行っていることや、収益不動産購入に有益なITツールの無料プレゼントのお知らせ等です。

　Gmail等一部のメールに届き難かったようです。見ていないという方は、昨日18時前後の「迷惑メール」を探してみて下さい。



■石渡浩とジャイアンの不動産投資法の違い

　不動産投資業界のジャイアンこと木下さんが、今年4月、資産管理会社を上場会社へ売却されました。

　私と木下さんとは、不動産M&Aを経験して上場会社の買主らが証券取引所等にニュースリリースを出した点と、従業員を雇いながら事業拡大した点とは共通点ですが、投資法その他かなり異なる点が多いです。

　まず共通点については、それぞれの買主側ニュースリリースが次の通り出ています。

・石渡売却分
https://www.fgi.co.jp/ja/wp-content/uploads/2022/07/3079e25a1e6e3b23ef04f5743d4527ee.pdf

・木下さん売却分
https://corporate.kimuratan.co.jp/pdf/ir_20220214_2.pdf

　そして、相違点の一つはリスク許容度や不動産購入の積極性でしょう。私はリスクを極力抑えた不動産投資を重視しているのに対し、木下さんはリスクを取りながらの規模拡大を重視されていたと推察します。

　例えば、私の場合、区分所有建物は別として、土地値よりも安い物件しか購入しません。「築浅RC造」でも「高積算」でも「高利回り」でも、だから購入する訳ではなく、「築浅RC造」・「高積算」・「高利回り」に加えて、土地値以下でないと購入しません。

　逆に言うと、建物価値分は払わない主義で、これは開業以来現在まで17年間一貫しています。

　土地に経年減価がなく災害による損失可能性が低いのに対し、建物については、特に日本では経年減価が激しいですし、災害にも弱いものです。そして、建物被害は、大災害が起きた際に保険で確実にカバーされるとは限りません。

　土地価値の範囲内で一棟売り物件を買っておけば、よほどのことが無い限り、土地は残ります。建物とは異なり、価値がゼロになる恐れは低いものです。

　そのため、もし賃貸経営が上手くいかなくても、最悪土地売りすれば買値以上で売れる計算が成り立つ物件を厳選して購入しています。

　賃貸事業終了後は土地として買値以上で売却して、そこで売却益を得る計画で購入しています。

　また、駅から何キロも離れた物件や、一都三県を超えた地方物件に手を出したことがありません。

　もちろん、「建物価値分は払わない主義」ですから、新築を建てたことはありません。
　
　さらに、「経営者保証ガイドライン」に基づき、会社が融資を受ける際に、会社代表者の私個人は連帯保証しない方針です。

　ですから、景気状況に関わらず毎月次々買う、というような感じではありません。主として不景気の時期に集中して買います。

　このように慎重な購入姿勢でも、前掲ニュースリリースのとおり、1社で十数億円の資産規模、年間2億円の家賃収入、そして、9年間の経営後に不動産M&Aによる株式譲渡額5億円（所得税等控除後に個人で4億円取得）という成果は出せました。

　4億円あれば一生暮らせますし、運用益だけでも生活できますし、また、他にも経営する法人や個人事業がありますので、金銭的に十分な余裕があります。

　では、私よりもリスクを取って積極的に購入していった木下さんは、どうなったでしょうか。最近発表された買主の四半期報告書にて、驚愕の事実が分かりました。

　なお、次のM&Aに関するユーチューブチャンネルにて、最近4カ月間に、木下さんが度々登場し、M&Aやその後の生活等を語っています。
https://www.youtube.com/c/MABANK2018/videos



■木下ジャイアンの売却株価額の高さに驚愕-買主有価証券報告書・四半期報告書から分かるM&Aの詳細-

　買主が上場会社の場合、有価証券報告書を見ることで、そのM&Aの詳細が分かります。

・石渡分　フィンテックグローバル有価証券報告書（94ページ参照）
https://www.fgi.co.jp/ja/wp-content/uploads/2021/06/5fad9288c40ffdca5cb43aae790828d1.pdf
　
・木下さん分　キムラタン　四半期報告書（19ページ参照）
https://corporate.kimuratan.co.jp/pdf/6001qr.pdf

　木下さんがいくらで売却したかは非公開とされていますが、買主がいくら投じたかは、最近買主が発表した四半期報告書にて明らかになっています。

　その四半期報告書によれば、買主のキムラタンさんが今年4月1日に取得したのは、総資産時価が69億円、総負債が57億円、時価純資産が12億円の、木下さんから買収した会社の株式です。

　その総資産額は簿価ではなく時価ですから、一般的な不動産M&Aでは、時価純資産額の12億円で株式売買されます。

　しかし、キムラタンさんは、それよりも13億円程度高い価格を投じたことが、「発生したのれんの金額」記載額から分かます。

　また、アドバイザリー費用等が1.5億円近くかかっています。M&Aアドバイザリー報酬は高くても買収株価の5%ですから、ここからも、30億円近くの買収価格を窺わせます。

　さらに、木下さんは会社全部をそのまま売却した訳ではありません。事前に必要な財産を別会社に会社分割により移転させ、残った会社を売却しましたので、木下さんは別会社で相当な資産を現存させています。

　個人が株式を売った場合の法人税率は15%です。木下さんは、今年4月のM&Aにて20億円以上の現金を得て、さらに、会社分割した資産をお持ちです。

　すなわち、私よりもリスクを取って積極的に購入していった木下さんは、不動産M&Aにて、私の数倍もの成果を出されたのです。

　一生かかっても使いきれない額なので、相続を視野に入れていらっしゃることでしょう。



■不動産投資には夢がある

　私の株式譲渡額5億円や税引後4億円であっても、宝くじ1等に当たる並み、また、エリートサラリーマンの生涯賃金相当であり、9年間でリスクを極力抑えて得ることができました。

　そして、私には資産管理会社がもう1社ある上、個人での不動産賃貸業が残っていますので、前掲の会社売却後も、家賃収入や売却益が継続的に入っています。　

　私としてはそれで十分ですが、木下さんは、その数倍ものリターンを得た上、なお不動産賃貸業を継続中です。
　
　不動産投資には夢がありますね。私は、皆様の夢の実現にお役に立ちたいと考えております。

　その夢の実現に不可欠なのが、不動産の割安な取得です。



■インフレ下でも割安に不動産を取得して事業拡大する方法（続編）

　一棟物について、現在のインフレ下でも割安に不動産を取得して事業拡大するには、具体的にどうすれば良いでしょう。

　実は、コロナ以降現在まで新築投資を急拡大させた投資家がいます。今夜配信予定の次号で、その方を紹介します。





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