合同会社や資産管理会社で融資を沢山受けるためには

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第740号　合同会社や資産管理会社で融資を沢山受けるためには
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。
　
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　不動産賃貸業を合同会社名義でされている方が多いと思います。今号は、合同会社経営で注意すべき事項、小規模法人の経営者死亡等に備える方法と、これらに関連深い保険代理店アイリックコーポレーション主催無料WEBセミナー情報をお届けします。



■合同会社や資産管理会社で融資を沢山受けるには

　インフレの後にはデフレがきます。その時期に収益不動産を沢山買おうと、チャンス到来を心待ちにしていらっしゃる方が多いことでしょう。

　デフレになると収益不動産が割安に売り出される反面、融資が厳しくなり買いたくても買えない、という事態が生じ易くなってしまいます。

　銀行は3年分の決算書を審査しますので、今から決算書を良くしておくことが非常に重要です。しかし、財務状況が良ければ高額な融資が簡単に受けられるかというと、そうではありません。

　小規模法人の場合、業務に従事する役員や従業員が長期的に存続するか、という問題が非常に重要です。

　私もかつて一人で仕事をしていた時期には、「事業承継はどうなりますか」「後継者はいらっしゃいますか」と銀行員からよく問われていました。家賃収入といえども入居者募集や賃貸管理の業務は必要であり、大規模修繕等まで含めて全てを外注できる訳ではありません。

　そして、一人で経営している代表者が業務に全く従事できなくなった場合に返済はどうなるのか、どうやって会社を存続させられるのか、銀行はどうやって貸金を回収するのか、という問題が生じます。

　特に、出資者と役員が一人しかおらず、従業員も後継予定者もいない法人への長期融資に、金融機関は慎重になります。

　ですから、合同会社や資産管理会社で融資を沢山受けるためには、代表者不在でも事務機能がしっかりしていて返済や決算書提出等はできるし、代表者に万一の際にも会社が存続する手はずが整っていると、銀行担当者が稟議書等を通して審査役に説明できるように、社内体制等を整備しておくことが重要です。



■合同会社代表者死亡の法定解散で借入金はどうなるか

　出資者兼役員（会社法上の「社員」）一人だけの合同会社で代表者が死亡して同社が「法定解散」となったら、同社の借入金はどうなるでしょうか。その後の家賃収入から長期的に返済を続けることは、できなくなります。

　銀行は、法人から貸金返済を受けられなければ、連帯保証人に代位弁済を求めます。多くの場合、死亡した代表者が連帯保証人でしょうから、その連帯保証債務が遺族に相続されることになり、銀行はほとぼりが冷めた頃に、相続人への請求をすることでしょう。

　こういう事態を避けるにはどうすれば良いでしょうか。定款の定めにより「法定解散」を避けることはできますが、後継者がいないことには会社は機能しませんし、仮に後継者がいたとしても、旧代表者と同様に巨額な連帯保証を引き受けるかと言うと、難しいケースが多いのではないでしょうか。

　一方、銀行としては、相続人が連帯保証債務を履行してくれるかどうかは不透明であり、担保物件を競売しても残債全額を回収できるとは限りません。

　ですから、銀行としても、合同会社が代表者死亡により法定解散となり、それにより滞納が生じたり、回収不足が生じたりすることは避けたい訳で、そうならないだろう会社のほうが融資し易いのは、当然です。



■連帯保証対策が必要なのは合同会社も株式会社も同じ

　現在、私の会社では「経営者保証ガイドライン」を活用し、私の連帯保証無しで、つまり、連帯保証人を全く付けずに、融資を受けるのが通常です。

　しかし、同ガイドラインができる前、私は10億円以上の連帯保証債務を負っていました。家族に事業引継ぎ希望者はいなかったので、私が死んだら会社の運命もほぼ終わりという状況でした。そこで、万一の際に家族に迷惑をかけないようんと、約15億円の死亡保険契約を多数の生命保険会社と結んでいました。

　まともに15億円分の生命保険料を払ったら、保険料が大変なことになります。その会社の当時の年商（家賃収入）は2億円弱でしたから、負担できる生命保険料は自ずと限られます。

　そこで、私が不動産賃貸業を開業した初期からお世話になっていた、保険代理店アイリックコーポレーションの協力を得て、何の工夫もしなければ年間千万円以上の生命保険料がかかってしまうところ、約300万円の保険料で済ませる事ができました。

　その後、私は「経営者保証ガイドライン」を活用して連帯保証を次々解除していき、生命保険契約もそれに合わせて徐々に解約していきました。

　皆様はいかがでしょうか。ご家族が賃貸事業を積極的に引き継ぎたいということでなければ、連帯保証債務で迷惑をかけないよう、債務額みあった生命保険に入っておくべきだと思います。そうすれば、個人アパートローンの団体信用生命保険と似た感じで、経営者死亡等に伴い残債を消して、円滑な事業承継が行い易くなります。

　もっとも、保険料の兼ね合いから、どこの保険会社のどの保険を契約するか、そして、保険料割引を受けるためにどうするか、ということがとても重要です。

　一方、銀行としては、代表者一人しか従事していない会社に貸した場合の将来が不安です。会社の力で問題なく返せる場合は別として、代表者の力に頼らざるを得ない場合には、代表者が死亡や高度障害状態になった際に会社に生命保険金が入ってくるほうが安心です。

　ですから、代表者に万一の場合の備えを適切に講じている会社のほうが、何もない会社よりも、銀行にとっては融資がし易い訳です。



■小規模法人の経営者死亡等に備えるアイリックコーポレーション主催無料WEBセミナーについて

　個人がアパートローンを組む際には団体信用生命保険に入ることが一般的ですが、法人名義の融資となると、適した団信はなかなかありません。仮にあっても、高齢経営者が中心のため保険料が非常に高くなります。

　そこで、銀行等を介さずに法人名義で生命保険に入るのが有効です。

　先月、私の関係会社の損害保険を一手に担当している保険代理店アイリックコーポレーションが開催した、小規模法人の経営者死亡等に備えるための無料WEBセミナーは、このメルマガでの告知後数時間のうちに満席となってしまいました。そこでは、司法書士の石川講師が小規模法人の経営者死亡等に備える法務、特に、遺言や合同会社の定款に関する講義をした後、アイリックコーポレーションの部長さんが生命保険の解説を致しました。

　そのWEBセミナーが、明日の19時より、再度無料開催される見通しとなりました。録画配信はありません。

　明朝配信予定の次号にて、アイリックコーポレーション主催セミナーの申込受付告知をして、先着200名様限り、無料でお申込み・ご受講頂けます。

　明朝配信予定の次号では、インフレが進むこの時期でも事業拡大する方法について、具体的事例を踏まえてお届けいたします。





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