※２４万５１５７人が読んだ不動産投資教材
→ http://mnsm.jp/blsl.html
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水戸大家のプロフィール
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当メルマガは当社の非公開物件情報や
不動産投資に関する情報を日刊配信しております。
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第2883回 東京主要部で物件を買いたいです
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水戸大家こと峯島です。
東京の主要部の物件は
堅そうな投資という印象があるのか、
「東京主要部で物件を買いたいです」
と言ってくる人もいます。
それに対して私の回答とは？
詳しくは編集後記で
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■■裏物件情報（不定期更新）
■札幌市豊平区RCマンション利回り７，７７%
北海道札幌市でRCマンションの
情報が入ってきました。
価格は１億６０００万円で利回りは７，７７%です。
平成１７年築です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「札幌市豊平区RCマンション利回り７，７７%」
と書いてお申し込みください。
→ http://mitoooya.jp/q.html
■名古屋市RCマンション利回り７，０２%
愛知県名古屋市でRCマンションの情報が
入ってきました。
価格は１億１０００万円で利回りは７，０２%です。
平成２１年築です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「名古屋市RCマンション利回り７，０２%」
と書いてお申し込みください。
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■大阪市鉄骨マンション利回り９，５４%
大阪府大阪市で鉄骨マンションの情報が
入ってきました。
価格は８９００万円で利回りは９，５４%です。
平成６年築です。
こちら容積率オーバーです。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「大阪市鉄骨マンション利回り９，５４%」
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※どの物件も担当者が当社にいる場合は
担当者に連絡した方が早いです。
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■営業職の平均年収を公開します（無料動画）
当社営業の平均年収を公開します。
結構、ビックリすると思います。
→ https://youtu.be/InERYwwTNiQ
■六本木事務所での無料面談
累計１０００億以上、年間で３００億以上の
売買をしている水戸大家さんの代表の
峯島が直接お会いして
不動産の相談をお受けしています。
もうすでに８８００人以上の人とお会いして
様々な事例を知っているので、
色々な人の事例から不動産投資に対して
アドバイスが出来るかと思います。
峯島と直接会って話をしてみたい人は
日程を確認してお申し込みください。
また、峯島の面談が予約が殺到しているので、
かなり先の予約でしかお取りする事が出来ません。
ですので、急いで相談してみたいという方は、
当社のスタッフが対応します。
スタッフが対応する面談であれば、
最短で明日の対応も可能ですので
お急ぎの方はこちらをご活用ください。
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■水戸大家さんスタッフが行う不動産セミナー
今まで累計１０００億以上の不動産を仲介してきた
水戸大家さんの営業スタッフが行う
不動産投資セミナーです。
直近の開催は下記になります。
東京（六本木開催）
５月２日（金）１９時〜 https://goo.gl/5c9sa4
※残り３名
５月９日（火）１９時〜 https://goo.gl/F4HSCc
※残り６名
青森（青森市開催）
４月３０日（日）１３時〜 https://goo.gl/rebX5K
※残り４名
４月３０日（日）１５時〜 https://goo.gl/KYvvu0
※残り５名
熊本（熊本開催）
５月３日（水）１７時〜 https://goo.gl/uODW9l
※残り２名
長崎（長崎市開催）
５月４日（木）１７時〜 https://goo.gl/h7L1kj
※残り４名
福岡（博多開催）
５月５日（金）１７時〜 https://goo.gl/AsNRng
※残り１名
広島（広島市開催）
５月６日（土）１５時〜 https://goo.gl/yQUgIf
※残り２名
５月６日（土）１７時〜 https://goo.gl/R0DlQA
※残り３名
大阪（大阪市開催）
５月１２日（木）１９時〜 https://goo.gl/eo8nml
※残り３名
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■編集後記
東京で不動産投資をしたいと
そう思って相談してくる人も
たまにいたりします。
では、東京で不動産投資をしたいと
思っている人は、
なぜ東京で不動産投資がしたいと
言ってくるのでしょうか？
「東京の主要部であれば、下落しないですよね？」
これは、とある相談者の方からの
意見なのですが、
東京の主要部の物件は、
価格の下落が無いということが
１番の理由のようなのです。
では、その人の不動産投資への
そもそもの目的が、
不動産を買って、
下落させたく無い…
というのであれば、
それは東京の主要部での投資も
１つの選択肢だと思います。
しかし、他の目的、
例えば、融資を使って物件を買い、
キャッシュフローが欲しいとか、
そういう目的であれば、
東京の主要部での投資だと
違ってきます。
また、新築ワンルームマンションなどは、
購入時から割高なことが多いので、
必ずしも東京主要部の物件は
下落しないとは言い切れません。
まず、キャッシュフローですが、
基本的にはイールドギャップという
利回りと調達金利の差で
どれくらいの利益が見込めるか？が
決まってきます。
相談者の方の目的が
毎月の家賃収入からの収益であれば、
東京で物件を買うとすると、
利回りがそれほど上がらないので、
金利との差が生じません。
その結果として、
家賃収入から銀行への返済、
それからその他のランニングコストを
差し引いていくと、
ほとんど利益が残らないことが多いのです。
では、東京の主要部の物件は
どんな人が買っているのか？ですが、
それは外国人が現金購入していたり、
（主に中国人などが多いです）
お金をたくさん持っている経営者が、
キャッシュフローに
こだわらずに買っていたりします。
お金持ち外国人にしろ、
お金持ち経営者にしろ、
直近のキャッシュフローにこだわらずに、
売れる物件、入居が入る物件、
超好立地物件など、
利回りやキャッシュフローに
こだわらずに買っています。
借り入れをして物件を買って、
キャッシュフローがマイナスになっても、
特に気にならないレベルの人が
そのような物件を買っています。
それはお金が有り余っている中で、
物件を買っているので、
目先のお金は特にいらないので、
相続とか２０年後の返済が
終わってからのこととか、
そういう目線で物件を見ているのです。
では、キャッシュフロー重視で
物件を買っている人は
どのような物件を買っているのか？というと、
それは、東京を外したエリアでの
築浅や新築物件、RCや鉄骨造の物件が
多いですね。
とにかく利回りと金利との
差が生じないと
キャッシュフローは出ないわけで、
だからこそ、東京の特に主要部は
多くのキャッシュフローを出したがっている
投資家さんは、わざと外して
物件を買っているのが大多数なわけです。
これは不動産投資に限らずですが、
何かの分野で結果を残したいと思ったら、
その分野で結果を出している人の
真似をしないと結果は出ないです。
そして、融資を使って、
不動産投資をして、
キャッシュフローを出したいのであれば、
東京主要部の物件を買っている人は少なく、
そのエリアを外した物件を
買っている人が大多数ですね。
不動産投資でどんな物件を買うのか？
から考えていくと、
それは本来の目的を
見失ってしまう可能性があるので、
ご注意ください。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■当社の企業理念です
私たちは、お客様が収益の出る物件を買うために行動する
収益が出ない物件を売ってはいけない
利益が出ない物件をお客様が買おうとしたら全力で止める
収益が出る物件を買って頂く事により
何度も何度もお客様に物件を買って頂く事で会社は利益を上げる
私たちは、問題があったら徹底的に向き合う
問題を見て見ぬふりをしている人間は会社にはいらない
問題に真っ正面から向き合う事で人間は成長する
私たちは、収益不動産を販売するプロとして常に学び続ける
学ばない人間も成長するはずがなく、学ばない人間も当社にはいらない
常に本を読み、お客様の利益が上がるように常に考える
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頂いたご感想、ご質問はメルマガ、ブログへ掲載する事があります。
あらかじめご了承ください。
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
今月は足が痛すぎなので、
一切のスポーツなどを
一旦、お休みします。
誤魔化しながら色々出来ますが、
それをやると長引きそうなので、
そういう時は時には休むことも大事ですね。
それでは、また明日。
解除はこちらから
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