土地から新築賃貸業上手くいっていますか

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第752号　土地から新築賃貸業上手くいっていますか
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

　今号は、いわゆる土地から新築手法の賃貸経営について書きたいと思います。



■新年セミナー開催情報
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※前号をご確認下さい※



■昨夜配信した前号について

　昨日22時過ぎに「新築でネット利回り100％を達成した投資法とは」と題する前号を配信しましたが、届いていますでしょうか。

　未着の方、特に、G-mailの方は、迷惑メールフォルダ等をご確認下さい。　



■土地から新築投資法とは

　かつて、中古収益不動産をフルローンで次々購入する投資法が流行りました。特に、リーマンショックで収益不動産価格も暴落したため、その時期は好機となり、私も不動産賃貸業を急拡大し、年商1億円以上にしました。

　その後、アベノミクス後の好景気によって中古収益不動産の相場が上がり利回りが下がると、それと同程度、さらにはより高い利回りで、土地を買って新築を建てる、いわゆる土地から新築投資が注目されました。

　その好景気は2018年まで続き、それまでの間、収益不動産市場の低利回りも続きました。そのため、早い段階で土地から新築手法で新築一棟アパート（RC構造のもの含む）を取得して2018年頃までに売却した投資家さんは、売却益を得ることも可能でした。

　資産管理会社を含めた個人投資家間の共同住宅売買では、一般に表面利回り指標が用いられますが、例えば、利回り相場が低い（すなわち収益不動産価格水準が高い）地域にて土地から新築手法で利回り8%の物件を取得し、実際に満室にしてその利回りが実績値として出た後に、利回り5%でその物件を売ることができれば、かなりの利益です。

　家賃千万円の物件の表面利回り8%は1億2,500万円です。表面利回り5%は2億円です。この売却が成功すれば、仲介手数料・流通税等の売買経費を引いても5千万円以上儲かる計算です。仮にこれを10棟実行すれば5億円の売却益が得られます。



■土地から新築投資法が儲かったメカニズム

　一棟収益不動産の売買価格の評価には、コストアプローチ（原価法）とインカムアプローチ（収益還元法）という二つの方法があります。

　私の投資法は、コストアプローチによる積算価格よりもインカムアプローチによる収益価格のほうが低い物件を、低い収益価格で買うというものです。これは、原価以下で買う投資法です。

　例えば、昔地主さんが1億円の土地に1億円の建築費をかけて年間家賃千万円の新築アパート（RC構造のものを含む）を建てたとします。その後長年の建物減価償却により建物簿価が5千万円になると、その不動産の原価は1億5千万円です。

　しかし、その地域の同種物件の表面利回り相場が10%だとすると、売主側の取得価額2億円、簿価1.5億円のその物件の流通価格は1億円です。

　私は2005年に不動産賃貸業を開業以降、そういう原価割れや土地値以下の中古収益不動産を買っていきました。原価法で担保評価をする金融機関の融資が付き易い上に、万一大災害等で建物を貸せなくなっても、そもそも建物代はタダで取得したようなものですから、土地が残ります。

　将来取得価額以上で土地売りできそうな中古共同住宅を好んで購入してきました。資産管理会社を含めた個人投資家の世界では、「土地値投資法」とも言われることもあります。

　つまり、積算価格 > 収益価格　の物件を収益価格で安く買うという、不動産評価法の差を突くのが、私の投資法です。

　それに対し、かつて流行った土地から新築投資法というのはその逆で、積算価格 < 収益価格　になるように新築企画をして、完成・入居後、新築時の原価となる積算価格（土地代＋建物代＋建築諸経費）よりも高い収益価格で売るという手法です。

　これが、土地から新築法がかつて儲かったメカニズムであり、私の投資法も、その逆の土地から新築投資法も、不動産評価法の差を突く方法である点は共通です。



■土地から新築賃貸業上手くいっていますか

　2018年を境に日本経済は景気後退に入っていきました。収益不動産の利回りは上昇局面に転じました。私はこの時期、それまでの売却モードを購入モードに転じました。

　すなわち、2016年前後に法人ごと売却した不動産を含めて時価20億円の不動産を手放しましたが、2019年から2020年にかけて数億円の購入をしました。この背景には、収益不動産価格相場下がり利回りが上がったことにより、積算価格 > 収益価格　の物件を収益価格で安く買えるようになった、市場の変化がありました。

　景気後退は、買主にとって有利でも売主にとっては不利になります。かつては表面利回り5%で売れた物件は、より利回りを高く（つまり価格を低く）しないと売れなくなります。前項で計算した一棟5千万円の売却益も、不景気の市況では得られなくなります。

　2021年以降は、コロナ禍の財政拡大とかねてよりの低金利政策が功を奏し、景気回復とインフレの基調になりました。これで売り易くなったとかと言えば、2018年までの好景気とは、次の点で状況が違うと思います。

・土地から新築賃貸業が流行り過ぎたことに伴う新築アパート（RC構造のもの含む）の増加により需給バランスが崩れ、新築後になかなか満室にならないこと

・インフレ影響等により資金繰りが悪化して完成・引き渡しをさせられない建設会社が増えたこと（完成しないことには、当然売却もできません）

・資産管理会社を含めた個人投資家間での土地から新築法の後追い需要により参入が増え、計算の合う土地入手が困難になったこと（土地がないことは、当然建設も売却もできません）

・かつての流行期の着工した建物の完成が相次ぎ、同様の築浅売り物件が増えたこと

・相続税を節税するための賃貸住宅取得について最高裁判所が納税者敗訴の判決を出したことを受け、資産家層の収益不動産購入の手控えが進んでいること

　こうした中で、読者様がなさった土地から新築賃貸業は、上手くいっていますでしょうか。2018年以降に土地取得された方は、建設、入居付けと売却がどのように進んでいますでしょうか。

　是非、このメールに返信して、ご近況をお知らせ頂きたく、お願い致します。他の読者様のためになる有益な詳細情報を今夜までにご提供下さった読者様に、48万円相当のセミナー映像収録動画視聴権1年分
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