J-REIT 今有望なセクターはココ！
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"日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン "
発行者 金融商品取引事業者 株式会社リーブル
投資助言・代理業（投資顧問業）近畿財務局長（金商）第356号
一般社団法人日本投資顧問業協会加入 会員番号 022-00264号
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いつもメールを読んでいただきありがとうございます。
株式会社リーブルの坂本彰です。
9月17日に投稿した動画「J-REIT 8年持ち続けたら、こうなった」
が半月で視聴回数14000回を超えました。
https://youtu.be/8fNPpg4f5Yg
株式の動画より好評のため、今回は先月開催された、個人投資家
のためのJリートフェア2018の話も交えながら、今注目している
有望なセクター（投資用途のこと）を紹介していきます。
■NISA ロールオーバー制度の概要とポイント
2014年にNISA口座で購入された株式の5年間の非課税期間が2018
年末に満了となります。
初年度にスタートさせた方は、これからどうなるの？と気になっ
ている人も多数いると思います。
今年がはじめてとなるNISAロールオーバーの制度概要とポイント
を動画で解説いたします。
https://youtu.be/FGZyGQk74lw
「坂本彰の日本株チャンネル」
チャンネル登録者が8000人を突破いたしました。7000人を超えて
から1か月ちょっとで1000人以上増えている計算になります。
YouTubeの影響力に改めて驚きです・・・。
このペースだと、今年中に1万人突破できるかも。
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今後も有益なノウハウを動画でも配信していきますので、見逃し
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登録をすると、動画投稿した瞬間にお知らせが届くため、新着情
報をいち早く視聴することができます。
過去の人気動画や投資の実績もご覧になれます。
■J-REIT 今有望なセクターはココ！
9月21〜22日にかけてベルサール東京日本橋で開催される「個人
投資家のためのJリートフェア2018」に参加してきました。
今回は、個人的に注目しているJ-REITの会社説明会やセミナーに
参加して、得たものを箇条書きにしてみました。
J-REITを投資対象に検討している方がいましたら、参考になりま
したら。
日本ビルファンド投資法人（8951）
J-REITの中でも時価総額ナンバー1ながら会社説明会が滅多にな
い。貴重な機会でもあるため朝5時起きで新幹線に乗り込みまし
た。
大変でしたが、参加した価値は大いにあり。個人的にはスポンサ
ーの重要度が改めて理解できました。
J-REITはスポンサーが開発した物件を取得、運用するのですが、
最終的に売却する必要があります。
スポンサーは売却も引き受けてくれるため、元々良い土地を持っ
ていると、半永久的に賃貸収入を得ることもできます。
同社のスポンサーは三井不動産、東京日本橋に多くの不動産を抱
えています。分配金利回りが低い理由にも納得。
アドバンス・レジデンス投資法人（3269）
住宅系REITですが、単身者・若年世帯向けの住戸が80％以上とい
う事実を知りませんでした。近年は単身者が最も多いそうでファ
ミリー向け賃貸は少ない。
また、リノベーションによる賃料が向上するリフォームの事例は
新鮮でした。
従来20万円だった六本木の賃貸が、リフォーム工事後28万円で賃
貸収入が入るようになったケースには驚き。
不動産投資の奥深さ、醍醐味を知りました。
森ヒルズリート投資法人（3234）
知名度、ブランド力も高いからか、最も参加者の多い会社説明会
でした。
虎ノ門ヒルズの再開発と新駅の開業に伴い、これから集客力が上
がるというシナリオを聞いて、不動産開発の魅力を感じました。
また、第2六本木ヒルズ（仮称）の事業も関心度が高いです。
着工は虎ノ門ヒルズエリアの終了後、全部完成するのは10年後の
ようですが、分配金がどう変化するのか？楽しみです。
ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）
オフィス系REITでは最古参の一つ。
スポンサーは不動産会社の王様、三菱地所のため、日本ビルファ
ンドと並んで信頼度が高い一方、利回りも低め。
オフィスビル系が好調という話しは耳にすることが多いが、その
理由に女性や高齢者の雇用拡大や東京への人口流入。
駅近への需要増加などを挙げておりました。
上場時からの分配金推移をチェックしましたが、16年のうち、下
落基調なのは09〜11年のわずか2年のみでした。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人（3282）
住宅系REITですが、こちらは高級賃貸のイメージ。
東京は過去5年、6〜8万人の若年層が流入する一方、賃貸マンシ
ョンの着工戸数は2万前後しかなく、供給側が不足しているとの
こと。
東京に集中したポートフォリオかつ駅から徒歩圏の賃貸マンショ
ンが中心のため、稼働率は高く安定的。
以上、会社説明会に参加したREITの一口メモを記載しました。
この中から新規でREITを購入する予定ですが、多くのREITで発言
されていたのが、不動産価格の高騰です。
土地が高くなりすぎて、無理に新規購入しないという発言も結構
な率でおっしゃっていました。
バブっているのだなとも感じました。このあたり、REITに関して
は購入タイミングを分散させたほうが良さそうです。
今回のフェア参加や今までの知識を踏まえて、今有望な投資セク
ターについて動画で話をしようと思います。
https://youtu.be/DBWvlAJucCw
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。
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