原状回復費用の捻出に好都合な賃貸保証会社と保険会社の選び方

-----------------------------------------------
第769号　原状回復費用の捻出に好都合な賃貸保証会社と保険会社の選び方
-----------------------------------------------



　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

　
　このメールマガジンの配信解除除、また、登録先アドレス変更をご希望の方は、
https://www.mag2.com/m/0000279415
からお手続き可能です。

　今年終わり頃に買い場が来ると予想し、従業員を増員しました。先週は、半額の指値で、神奈川県の観光地である箱根の不動産の買い付けに成功しました。

　とはいえ、未だ本格的な買い場ではありません。投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時の不動産購入には慎重姿勢です。

　新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。　

　今号は、先月お送りした前号に引き続き、退去時に原状回復費用をできるだけ多く回収するために便利に使える賃貸保証会社と保険会社について、具体的にお知らせします。



■DVD7割引特別販売を只今開始

　先月同様のキャンペーンを行ったところ在庫切れが続出しました。

　改めて、アマゾンに出品している、私の過去セミナー収録DVDを、只今より7割引で販売します。即発送用に準備している在庫限りとなります。

　ご関心のある方は、次のアマゾン販売ページをご覧下さい。
https://www.amazon.co.jp/s?k=%E7%9F%B3%E6%B8%A1%E6%B5%A9&i=dvd



■中古収益不動産購入に備えたウェブセミナーを6/24,25両日朝に開催

　コロナの法的位置付けが変わり1か月以上経ちましたが、再流行中のようですので、会場開催セミナーの再開はもう少し先になってからにしたいと思います。

　先月配信の前号で予告しましたとおり、6/24,25両日朝9時から、中古収益不動産購入のためのウェブセミナーを開催します。

　いずれも、オンラインサロン
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=172263687
の会員様は無料招待となりますので、会員様向けのフェイスブックグループまたはチャットワークグループに記したリンク経由で、お申込みをお願いします。

　サロン会員様ページにて録画配信もしますが、サロンという性質上、一方的な講義ではなく、双方向のディスカッションや会員様同士の交流も重視した運営になりますので、十分にご質問等も頂けます。ですから、可能な限りリアルタイムでのご参加をお勧めします。

　なお、週明けに、オンラインサロンの部分体験利用として、一般販売も致します。その場合も録画視聴を可能にしますが、講師との質疑応答の関係上、リアルタイムでのご受講をお勧め致します。

　6月24日（土）と25日（日）の各午前9時から11時まで、中古収益不動産購入に関するウェブセミナーを、私と、私が顧問を頼んでいる凄腕の宅建業社長さんとで分担して行います。

　24日（土）はその凄腕宅建業社長さんを主たる講師として、割安中古収益不動産情報を仲介宅建業者さんに紹介してもらるようになるための、不動産投資家（個人または資産管理会社）の宅建業者さんへのアプローチ法について、解説してもらいます。加えて、私が非宅建業者として約15年間賃貸業を営む中で宅建業者さんへのアプローチを様々行ってきた経験を踏まえ、宅建業ではなく賃貸業だから可能な、効果的な宅建業者さんへのアプローチ方法について、失敗談も含めて簡単にお話致します。

　その凄腕宅建業社長さんは、優真商事株式会社を経営する小林英治氏です。「仲介業者に対する物上げセミナー」として、次のカリキュラムで仲介業者さんから選ばれる方法をお話頂く予定です。

1.小林社長の自己紹介
2.仲介業者の日常を知る
3.毎日店頭に来る仕入れ営業マン
4.誰もが物上げ（買取）をしたい
5.仲介業者が声をかける相手とは
6.仲介業者は両手取引しか考えない現実（入金がすべて）
7.裏金の上手な使い方
8.投資家さんの客付け営業戦略仲介会社編

　ご参加特典として、仲介業者から選ばれる方法を学ぶ「優真塾」のご案内を兼ねた小林氏の個別相談（ZOOM可）を、後日無料でお受け頂けます。

　翌25日（日）は、今年4月に大きく変わった金融庁の金融監督指針、主要金融機関のそれに対する公表内容と、それに関して今月私と各融資金融機関担当者との情報交換内容を踏まえ、不動産賃貸事業者がが収益不動産購入資金の融資を受けために前もってしておくべき重要なことについて、私が2時間お話致します。

　具体的には、経営者保証、すなわち、法人が融資を受ける際の経営者個人の連帯保証の取り扱いが今年4月から大きく変わり、融資付けが有利になる会社と不利になる会社が分かれつつあることから、融資付けを有利にする会社をどうつくるか、という観点からの解説講義を、私が実践してきた実例を交えて詳しくお話致します。

　不動産賃貸業の経営者様の中には、「私は法人借入時に連帯保証するから、経営者保証ガイドラインは関係ない」、「経営者の連帯保証は当たり前だと思っているので今後も続ける」、「連帯保証は苦にならないので支障なし」といったご認識の方が多いことでしょう。今年3月末まではそのお考えで良く、経営者保証を付けることで融資が受け易くなりました。私は10年前から連帯保証しない方針を実践してきましたが、連帯保証をしたほうが有利ではありました。

　しかし、銀行協会等の私的自主ガイドラインに過ぎなかった経営者保証ガイドラインが、とうとう、金融監督指針にてより厳しく定められ、全金融機関が公的に拘束されることになりました。

　その結果、一部金融機関では、経営者の連帯保証「付き」の融資審査が非常に通りにくくなっています。経営者保証を取らない金融機関もあります。

　経営者保証のない融資では、経営者の個人資産や他の収入の法人との合算が、原則としてありません。返済原資が法人の返済力だけだからです。

　ゆえに、法人の財務力と融資対象案件の事業性とが高くないと、融資が受けられません。これからは、連帯保証人になる経営者個人の力で法人融資を引ける時代ではなくなっていきます。

　では、どうすれば今後融資を継続的に受けられるか、それを今月25日（日）午前9時から、10年前から個人保証せずに法人融資を受けている私が、ZOOMで詳しく説明致します。

　私は、今年終わり頃に買い場が来ると予想し、従業員を増員しました。先週は、半額の指値で、神奈川県の観光地である箱根の不動産の買い付けに成功しました。

　仲介業者さんへの物上げ営業にせよ、融資対応の会社作りにせよ、市況が冷めて買い場が来てから準備を始めるのでは、手遅れです。

　株式市場が上がり続けることはありえず、上がった後は必ず下がります。それに連れて、収益不動産価格相場も下がります。近い将来の買い場に備えた、早目の準備が重要です。

　中古収益不動産購入に備えたウェブセミナーを6/24,25両日朝に開催しますので、ご期待下さい。

　来月開催する私の融資セミナーは、もちろん、過去セミナーとは異なる話になりますが、融資について特に安価に学びたい方は、前掲のアマゾン販売ページ
https://www.amazon.co.jp/s?k=%E7%9F%B3%E6%B8%A1%E6%B5%A9&i=dvd
での私の過去セミナーDVD購入もお勧めです。私のセミナーはリピーターのお客様が非常に多いので、多くの受講者様が過去セミナー（特にDVD化されているもの）をご視聴頂いている前提で、毎回話をさせて頂いております。



■原状回復費用を保険会社やと賃貸保証会社から得る方法

　今年終わり頃には買い場が来ると予想しますが、投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時の不動産購入には慎重姿勢です。

　新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。

　特に、インフレで費用が上がっている訳ですから、収益も増やす必要があります。

　色々あるなかの一つが、退去時に賃借人さんから得る原状回復代金の売上です。

　今年のオンラインサロン会員様向けページよりご視聴頂ける西面弁護士のセミナーで詳しく解説されていますが、契約書に明確な定めをすることで、退去時の清掃料、畳表替え代、その他の定額修繕費等の請求は、消費者相手の訴訟でも負けません。

　例えば、退去時の清掃料その他定額原状回復費用を9万円と賃貸借契約時に約定し、職人さんに払う施工原価が6万円ならば、3万円の利益になります。

　たかだか3万円でも年間20戸の退去があれば60万円となります。これは利益であるキャッシュフローであるところ、年額60万円を借入による新規不動産投資で得ようとすると、何戸も買う必要があります。

　さらに重要なのが、入居者さんの故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用を超える使用があった場合の修繕費です。

　何も工夫せずにその定めを入れなかったり、国交省ガイドラインにある横軸6年の線グラフの入った契約書をそのまま使ったりすると、クロスやCFの張替え費用は、入居者さんの使い方がどんなに悪くても、ほとんど取れなくなります。

　私は、入居者の責任で張替え等が必要になった場合、6年入居の退去者さんからも修繕費を、前掲の定額原状回復代金とは別途、しっかり得ています。契約書にきちんと定めていますし、そのため、退去者さんからの入金がなければ、賃貸保証会社が代位弁済してくれます。

　また、破損の場合には入居時に入って頂く損害保険や少額短期保険の借家人賠償保険や修理費用保険も使えますので、入居者さんの使い方が悪いほど、退去時の修繕代金の利益が取れる構造です。

　例えば、退去者さんに20万円の修繕費を前掲定額料とは別途お支払い頂く場合、職人さんに支払う原価は15万円程度なので、5万円が利益となる計算です。

　もちろん、退去者さんの責によらない明らかな自然損耗・経年変化は、前掲定額原状回復代金以外は請求できず、貸主・所有者側の負担となります。そこにおいては、賃貸保証会社も損害保険会社・少額短期保険会社も使えません。しかし、退去者さんの責による部分の「リフォームビジネス」で5万円の利益が出ていますので、ある程度そこに吸収させることができます。



■原状回復費用の捻出に好都合な賃貸保証会社と保険会社の選び方

　賃貸保証会社の中には、入居中の賃料のみならず、退去時の原状回復費用を数か月分保証する会社もあります。私の会社で代理店等になって使っているのは、そのような保証範囲の広い会社であり、具体的には、全保連、ジェイリース、日本賃貸保証（JID）、日本セーフティー等です。

　管理委託されている賃貸事業者様は賃貸保証会社を自由に決められないでしょうが、保証範囲の広い賃貸保証会社を使うように賃貸管理会社に要望することはできましょう。具体的な保証範囲は、賃貸保証契約書の貸主控えの裏面に、小さな字で詳しく書かれていますので、ご一読をお勧めします。そして、原状回復代金を回収し損ないそうな場合には、賃貸保証会社に代位弁済請求すべきでしょう。貸主が直接可能な場合もあれば、取り扱いの賃貸管理会社経由で行う必要のある保証会社もあります。

　もっとも、賃貸保証会社は、家賃の半年分とか何十万円、何百万円といったレベルでの原状回復代金の代位弁済は、一般にしてくれません。

　そこで、何十万円・何百万円といった原状回復代金の回収に使えるのが、損害保険会社・少額短期保険会社が入居者向け家財保険に付けている、「借家人賠償」や「修理費用」の特約です。

　入居者がうっかり壊してしまった修繕費は、建物所有者が入っているいわゆる火災保険でも担保される可能性がありますが、1事故3-5万円位の免責条件の保険契約が主流です。そのため、例えば、1事故での修理代金3万円の修繕が10か所必要で修繕費合計30万円であっても、全て免責になり保険金支払額がゼロ、という計算になってしまいます。

　その点、損害保険会社が提供する、賃貸住宅入居者向け家財火災保険の「借家人賠償」や「修理費用」では、この免責額設定の無い保険会社・商品が中心となっているので、家主の原状回復費用に充てるのに便利な存在です。

　ただ、損害保険代理店は整理統合が進められ、中小宅建業者さんが損保代理店の代理店を続け難くなっています。

　その損害保険会社に代わる存在が少額短期保険会社なのですが、概して、損保よりも補償範囲が狭い傾向にあります。例えば、火災・爆発・破裂による家主への賠償責任は担保するものの、「その他の偶然な事故」による破汚損を担保しない少額短期保険の多い実情です。

　皆様の賃借人さんが入っている家財保険に付けている、「借家人賠償」や「修理費用」の特約内容はどのようになっていますか。約款をネット公開している保険会社が多いので、チェックすると良いでしょう。

　原状回復費用に充てるのに好都合な少額短期保険会社は、「その他の偶然な事故」による破汚損を免責ゼロで払ってくれる会社です。

　もっとも、賃貸管理委託されている賃貸事業者様は、委託先賃貸管理会社が代理店契約している保険を使わざるをえません。概して、賃貸管理委託先にとって、補償範囲の広さや免責額の低さは重視しません。そして、取り扱い保険会社数は一つか少数です。ですから、そもそも条件に当てはまる保険に入居者が入っているのか、という問題があります。
　
　自主管理物件であればその問題を回避できるかもしれませんが、少額短期保険代理店になるためには、募集人資格を取って（受験料が必要）、保険会社と代理店契約をし（契約書に印紙が必要）、募集人を財務局に登録をし（行政手数料が必要）、という過程となり、法人の場合は事業目的を追加するための商業登記も必要です。保険代理店の開業には、5万円以上の初期投資が必要です。
　
　また、少額短期保険代理店と言えども、年間数十件の取り扱い実績が求められますので、自主管理戸数が百戸以上ないと、その水準に達しないので、代理店にさせてもらえないのが、業界の実情です。

　そうした中で、全面管理委託でも、自主管理戸数が少なくても、初期投資額も固定費も変動費もゼロで、「その他の偶然な事故」による破汚損を免責ゼロで払ってくれる少額短期保険に入居者さんを入れさせる方法があります。

　その具体的方法について、6時間後に配信致します。もちろん、保険会社名を含めてです。

　原状回復費用を少しでも多く保険金（入居者さんが入る家財保険の特約）で充てたいとお考えの賃貸経営者様は、6時間後に配信する次号をお見逃し無いようお願いします。





本店　〒108-0074　東京都港区高輪2丁目14番17号グレイス高輪ビル8階
支店　251-0028　神奈川県藤沢市本鵠沼1丁目7番15号
石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社　代表社員　石渡　浩（いしわた　ひろし）
0466-65-1092










◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます
※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです

◎石渡浩の不動産投資を本業に─保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを─
の配信停止はこちら
⇒ https://www.mag2.com/m/0000279415.html?l=hbp03fe602