入居者の保険に原状回復代金を請求するための保険会社名と担当者への連絡方法

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第769号　入居者の保険に原状回復代金を請求するための保険会社名と担当者への連絡方法
-管理委託物件のみの所有者でも利用可-
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

　
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　今年終わり頃に買い場が来ると予想し、従業員を増員しました。先週は、半額の指値で、神奈川県の観光地である箱根の不動産の買い付けに成功しました。

　とはいえ、未だ本格的な買い場ではありません。投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時の不動産購入には慎重姿勢です。

　新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。　

　今号は、昨日お送りした前号に引き続き、入居者の保険に原状回復代金を請求するための保険会社名と担当者への連絡方法をお知らせします。保険代理店にならなくても、管理委託物件のみの所有者様もでも使えます。



■昨日朝6時配信済みの前号を未読の方へ

　昨日午前6時頃に「原状回復費用の捻出に好都合な賃貸保証会社と保険会社の選び方」と題したメールをまぐまぐから配信しました。

　届いていない方は、迷惑メールフォルダ等を探して頂くと、見つかると思います。そのメールについて「迷惑メールではない」をタップ・クリックすると、その後の私のメルマガが届き易くなります。

　昨日午前6時配信号は、約5,900文字の「力作」です。目次は次の通りです。

＜目次＞
１．DVD7割引特別販売を只今開始

２．中古収益不動産購入に備えたウェブセミナーを6/24,25両日朝に開催

３．原状回復費用を保険会社やと賃貸保証会社から得る方法

４．賃貸保証会社と損害保険会社・少額短期保険会社の選び方

　今号は前号の続きですので、まずは、今月17日午前6時配信の前号を、お読み下さるよう、お願い致します。



　さて、昨日朝6時配信の前号を、お読み下さいましたでしょうか。

　繰り返しになり恐縮ですが、今号は前号の続きですので、まずは、前号から順番にお読み下さるよう、お願い致します。



■賃貸保証会社と損害保険会社・少額短期保険会社の選び方

　賃貸保証会社の中には、入居中の賃料のみならず、退去時の原状回復費用を数か月分保証する会社もあります。私の会社で代理店等になって使っているのは、そのような保証範囲の広い会社であり、具体的には、全保連、ジェイリース、日本賃貸保証（JID）、日本セーフティー等です。

　管理委託されている賃貸事業者様は賃貸保証会社を自由に決められないでしょうが、保証範囲の広い賃貸保証会社を使うように賃貸管理会社に要望することはできましょう。具体的な保証範囲は、賃貸保証契約書の貸主控えの裏面に、小さな字で詳しく書かれていますので、ご一読をお勧めします。そして、原状回復代金を回収し損ないそうな場合には、賃貸保証会社に代位弁済請求すべきでしょう。貸主が直接可能な場合もあれば、取り扱いの賃貸管理会社経由で行う必要のある保証会社もあります。

　もっとも、賃貸保証会社は、家賃の半年分とか何十万円、何百万円といったレベルでの原状回復代金の代位弁済は、一般にしてくれません。

　そこで、何十万円・何百万円といった原状回復代金の回収に使えるのが、損害保険会社・少額短期保険会社が入居者向け家財保険に付けている、「借家人賠償」や「修理費用」の特約です。

　入居者がうっかり壊してしまった修繕費は、建物所有者が入っているいわゆる火災保険でも担保される可能性がありますが、1事故3-5万円位の免責条件の保険契約が主流です。そのため、例えば、1事故での修理代金3万円の修繕が10か所必要で修繕費合計30万円であっても、全て免責になり保険金支払額がゼロ、という計算になってしまいます。

　その点、損害保険会社が提供する、賃貸住宅入居者向け家財火災保険の「借家人賠償」や「修理費用」では、この免責額設定の無い保険会社・商品が中心となっているので、家主の原状回復費用に充てるのに便利な存在です。

　ただ、損害保険代理店は整理統合が進められ、中小宅建業者さんが損保代理店の代理店を続け難くなっています。

　その損害保険会社に代わる存在が少額短期保険会社なのですが、概して、損保よりも補償範囲が狭い傾向にあります。例えば、火災・爆発・破裂による家主への賠償責任は担保するものの、「その他の偶然な事故」による破汚損を担保しない少額短期保険の多い実情です。

　皆様の賃借人さんが入っている家財保険に付けている、「借家人賠償」や「修理費用」の特約内容はどのようになっていますか。約款をネット公開している保険会社が多いので、チェックすると良いでしょう。

　原状回復費用に充てるのに好都合な少額短期保険会社は、「その他の偶然な事故」による破汚損を免責ゼロで払ってくれる会社です。

　もっとも、賃貸管理委託されている賃貸事業者様は、委託先賃貸管理会社が代理店契約している保険を使わざるをえません。概して、賃貸管理委託先にとって、補償範囲の広さや免責額の低さは重視しません。そして、取り扱い保険会社数は一つか少数です。ですから、そもそも条件に当てはまる保険に入居者が入っているのか、という問題があります。
　
　自主管理物件であればその問題を回避できるかもしれませんが、少額短期保険代理店になるためには、募集人資格を取って（受験料が必要）、保険会社と代理店契約をし（契約書に印紙が必要）、募集人を財務局に登録をし（行政手数料が必要）、という過程となり、法人の場合は事業目的を追加するための商業登記も必要です。保険代理店の開業には、5万円以上の初期投資が必要です。
　
　また、少額短期保険代理店と言えども、年間数十件の取り扱い実績が求められますので、自主管理戸数が百戸以上ないと、その水準に達しないので、代理店にさせてもらえないのが、業界の実情です。

　そうした中で、全面管理委託でも、自主管理戸数が少なくても、初期投資額も固定費も変動費もゼロで、「その他の偶然な事故」による破汚損を免責ゼロで払ってくれる少額短期保険に入居者さんを入れさせる方法があります。



■今まで有料セミナーご受講のお客様のみにしかお知らせしていなかったその方法を、無料初公開します。


　保険代理店を新規開業するには約5万円の初期投資が必要なものの、保険料に対して3-4割程度の代理店報酬を得られるので、代理店報酬が重要な売上となります。

　例えば、2万円の入居者保険を販売して代理店報酬が8千円、これをわずか月1件ペースで繰り返すだけでも、約10万円の売上になります。これは仕入れ原価も設備投資も不要な手数料ビジネスなので、かなり美味しいです。

　数百万円出して戸建てや区分を1戸買って賃貸しても、経費を引くとあまり残りません。まして、融資利用ならば猶更です。

　保険会社から入金される年間約10万円の売上は、ほとんど利益になります。初期投資額5万円が半年で回収できる計算です。

　とはいえ、代理店になるためにはある程度の成果が求められるため、前段で述べたように、概ね百戸以上の自主管理戸数が必要です。いくら所有戸数が多くても、賃貸管理委託ばかりでは、保険代理店業務は実質的にできません。

　そのような不動産賃貸業の方々（個人・法人）でも、私の会社で代理店契約をしているあそしあ少額短期保険の入居者向け保険
https://www.associa-insurance.com/product/house.html
を、入居者に入らせる方法があります。

　

　■入居者の保険に原状回復代金を請求するための保険会社名と担当者への連絡方法-管理委託物件のみの所有者でも利用可-

　その方法は、不動産賃貸業の皆様の管理委託先または賃貸仲介委託先の不動産会社さんに、あそしあ少額短期保険の代理店になってもらうことです。

　とはいえ、賃貸管理や賃貸仲介を行っている不動産会社さんは、既に他の保険会社の代理店になっているでしょうから、よほどのシェアを占める大オーナーならば別として、各オーナーの希望を簡単に受け入れてはくれないでしょう。

　そこで、あそしあ少額短期保険の当社の営業担当である吉本さんやその部下の社員さん達が、皆様ご指定の不動産会社さん宛てに連絡をして、代理店になってもらう交渉をしてくれます。

　全国対応です。

　ご希望の読者様は、次の特設フォームから、無料申込をお願いします。
https://form.os7.biz/f/5b0ff927/

　私から重要なメールを直ぐに送りますので、良くお読みの上、必ずご返信をお願いします。

　それをもって、無料申込完了となります。

　あとは、あそしあ少額短期保険の営業担当の方々の対応をお待ち下さい。

　ご希望の方は、明日までに
https://form.os7.biz/f/5b0ff927/
からご送信の上、私から直ぐにお送りするメールに、必ずご返信をお願い致します。





本店　〒108-0074　東京都港区高輪2丁目14番17号グレイス高輪ビル8階
支店　251-0028　神奈川県藤沢市本鵠沼1丁目7番15号
石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社　代表社員　石渡　浩（いしわた　ひろし）
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