オーナーチェンジで利回り100％超えの事例も。令和の「競売」活用方法

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オーナーチェンジで利回り100％超えの事例も。令和の「競売」活用方法
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　2020-2021年に比べて、2022-2023年は市場に売り不動産数が増えてきました。その影響で、私は先週、50%の指値が通り、神奈川県の箱根町の中古不動産を購入しました。3年ぶりに買いモードに入っています。

　投資用不動産の購入について、私が初めて学んだのは、約20年前の藤山勇司さんの図書とセミナーでした。私と同時期に不動産投資を始めた方の多くが藤山氏から学ばれたことと思います。

　今回、藤山先生のセミナー運営会社様より、割安に不動案を買う方法の無料ウェブ講座をお知らせいたします。以下、同社様からの全面号外広告となります。

　実は、アフターコロナで「競売」は大きなチャンスの時期に突入しているのをご存じでしたか？

　なぜなら、あの「コロナ融資」の返済がいよいよ開始となり、2023年6月から8月以降にピークを迎えるからです。こうなると資金繰りが難しくなる人が増えるので、必然的に、競売に物件が流れて来ます。



■競売のネガティブなイメージが利点になっている

ところで、「競売」と聞くと、あなたはどんなイメージを抱くでしょうか？

「うーん、なんとなく怖そう」「見つけ方がよくわからない」「昔、ちょっとやってみたけど落札できなかった」なんて思ったりしていませんか？

そうなんです。「競売」って、ネガティブなイメージを抱く方が多いので、最近は特に「うまいやり方を知っている人だけが得をする」状態が起きています。

例えば令和の競売で、こんな事例が出ています。



■落札した物件を住んでいた人にそのまま貸して（＝オーナーチェンジ）で利回り１００％を超えた事例

競売のオーナーチェンジで利回り１００％超えが実現。これを聞くと、「たまたまラッキーなだけで、そんな物件なかなかないでしょう？」と思うかもしれません。

しかし、この物件、実は「誰も入札しなかった、見向きもされなかった」売れ残り物件なんです。

競売では、一週間の入札期間がありますが、誰も入札しなかった物件というのは、この入札期間に１人も入札することなく、スルーされた物件ということです。

こんな「入札ゼロ」の不人気物件は、その後、特別売却という「早い者勝ち」の期間になり、文字通り先着順で、最低の価格で購入することができるようになります。

その金額は、なんと「最低価格のさらに下、２０％オフ」の価格なのです。例えば、最低価格が３００万円の戸建て物件なら、特別売却では「２４０万円」で買えてしまうということなんです。

最低価格は、入札スタート金額なので、相場よりかなり低めに設定されています。その低いスタート金額から、２０％オフになるのですから「破格」です。

実は、先ほどの事例、利回り１００％を超えた事例も、まさにそうなんです。誰も見向きもしなかった入札ゼロの売れ残り物件が、お宝だったんです。これは驚きですよね。詳しくは次のページをご覧下さい。
https://fujiyamayuji.com/pl/0f1m


次にもう１つ、最近の事例をお話します。



■1,000万円のピカピカ戸建てを117万円で落札した事例

「1,000万円のピカピカ戸建てって何？」と思うかも知れません。この物件は、前の所有者が500万円で購入して、さらに500万円のリフォームをした物件なのです。

戸建てで「500万円のリフォーム」ってすごいですよね。リフォーム内容としては、外壁塗装はもちろん、システムキッチンや広々ユニットバスを新品に交換、もちろんトイレも新品と、家じゅうびっくりするくらい綺麗な状態です。

所有者は、物件の購入と大規模リフォームで総額1,000万円かけたのですが、ほんの２〜３年で払えなくなってしまい、競売に出てきた物件です。

それを117万円で落札しまして、利回りは、61.5％を達成しました。

いかがでしょう？「そんな物件、ほんとに競売にあるの？？」という声が聞こえてきそうですが、どちらも、ちゃんとあるんです。

ただ、競売の物件は、「常時1,000物件程度」は掲載されていますので、全ての物件を細かくチェックしていくことは、物理的に難しいと思います。

ちなみに競売では、物件情報がかなり詳しく開示されています。ＰＤＦの資料で１物件あたり40ページ！くらいあります。（アパートや一棟マンションなどは60ページ以上になったりもします。）

ですので、1,000物件の詳細を確認するには、40,000ページ以上の文書をチェックする必要があるので…やはり無理があります。そうなると、皆さんどうすると思いますか？

多くの方々は、自分が狙っている「都道府県」や「入札スタート価格」「物件種別・種類」などで絞り込んで探していきます。

でも、実はこれでは先の物件はヒットせずに、埋もれてしまうんです。

お宝になる競売物件を探すためには、埋もれている「隠れ優良物件」を発掘する必要があります。それを今回、こちらのウェビナーで詳しく解説しています。
https://fujiyamayuji.com/pl/0f1m



■遠隔でもやりやすくなった競売

それから、令和の競売の特徴は他にもあります。それは、「遠隔でも、競売がやりやすくなった」ということです。

ここ数年はコロナの影響もあり、オンラインミーティングが一気に浸透しました。

不動産業界も例外ではなく、賃貸物件のお部屋の内覧をオンラインでやって、重要事項説明や、契約もオンラインで完結というのも珍しくなくなってきましたよね。

こんな社会環境の変化から、競売不動産投資もオンラインの恩恵を活かせるようになってきました。現地の状況をスマホで実況中継してもらったり、オンラインミーティングでリフォーム状況を確認したり、ということが手軽にできるようになってきたのです。

※技術的には以前から可能でしたが、依頼しても特に変に思われない状況に変化しました。

ということで、元々、かなり詳しい情報が開示されていて、不動産鑑定士さんの「物件評価書」もついている透明性の高い「競売」だからこそオンラインとの相性がとても良く、遠隔でも非常にやりやすい時代になったと言えます。詳しくは次のページをご覧下さい。
https://fujiyamayuji.com/pl/0f1m



■忙しい人サラリーマン投資家さんにこそ競売が向いている理由

そして、３点目に、普段「お仕事が忙しいあなた」にこそ読んでいただきたいメリットです。

一般売買の物件の場合、良い物件が出たら、すぐ現地に行って確認して、素早く買付証明書を出すなど、他の投資家に先を越されないように、急いで行動する必要あります。

しかし、「競売」は、情報が開示されても、入札できるのは「約１か月も先」なので、慌てる必要はなく、１か月の中で、あなたの時間があるときに「ゆっくりと確認すれば大丈夫」なのです。

ですので、「スピード勝負は正直疲れる…」ともし感じていらっしゃるのでしたら、時間に余裕をもって、マイペースで取組むことができる「競売」に目を向けていただくのが良いと思います。

あなたのペースでゆっくりできる競売についてわかりやすく解説しているページはこちらです。
https://fujiyamayuji.com/pl/0f1m

ご連絡は以上です。

令和に加速・変化している「競売」投資術。
多くのプレイヤーが気づく前に、先行者利益を確保しにいきましょう。
最後までお読みくださってありがとうございました。



藤山勇司（ふじやまゆうじ）事務局

WEB：https://fujiyamayuji.com/
メール：fujiyama@fujiyamayuji.com




　以上、 藤山勇司 公式サイト運営事務局様からのお知らせでした。上記広告についてのお問い合わせは、
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