レオパレス21は存続できるのか？投資のタイミングは？

　　　レオパレス21は存続できるのか？投資のタイミングは？


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　　　"日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン "

　　　　　　　　　　　　　　発行者　金融商品取引事業者　株式会社リーブル

　　　　　　　投資助言・代理業（投資顧問業）近畿財務局長（金商）第356号
　　　　　　　一般社団法人日本投資顧問業協会加入　会員番号　022-00264号

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　　　いつもメールを読んでいただきありがとうございます。


　　　株式会社リーブルの坂本彰です。


　　　レオパレス21（8848）の株価が下げ止まりません。


　　　株価急落の発端となったのは、建築基準法に違反の疑いある物件
　　　が新たに1324棟確認されたというIR発表。


　　　改修工事の実施や、入居者への転居要請の費用など数百億円単位
　　　で発生する恐れから、翌日以降3日連続ストップ安となりました。


　　　同社はこの問題が発覚する以前にも、防火壁がない物件をスクー
　　　プされたり、サブリース契約を巡るトラブルも各地で発生してい
　　　ました。


　　　（サブリースとは、オーナーから賃貸建物を一括して借り受け、
　　　入居者探しなどの業務を代理で請け負うこと。

　　　その代わり、サブリース会社が手数料を受け取るため直接業務を
　　　するより、家賃収入は減ります。）


　　　同社はサブリース契約で家賃を保証する制度が主体のため、空室
　　　が増えても支払いが発生し続けます。


　　　その期間、何と30年！（10年目以降は契約条件が非常に厳しくな
　　　るという話しもありますが・・・）


　　　この悪材料により、莫大な修繕費が発生することはもちろん、ブ
　　　ランド価値失墜によりレオパレスの物件が敬遠されることが容易
　　　に想像できます。


　　　また、この悪材料発表ですべて解決できたのか？という疑問も残
　　　ります。不信感が拭えません。


　　　その一方、株価は昨年の高値1000円から約5分の1、200円台まで
　　　急落が続いています。


　　　英運用会社オディ・アセット・マネジメントがレオパレス21株を
　　　11％まで買い増ししたことも判明。


　　　ストップ安が続いた局面でも買い増しするなど、積極的な買いを
　　　実践しているファンドもあるようです。


　　　一般投資家は、これをチャンスと捉えるべきでしょうか？


　　　結論を先に述べますが、避けるべき銘柄と判断しています。


　　　その理由ですが、悪材料には一時的な悪材料と恒久的な悪材料が
　　　あります。


　　　一時的な悪材料は、その年度、あるいは一回限りの悪材料であり、
　　　本業とは関係ない悪材料のこと。


　　　恒久的な悪材料とは、本業に直結する悪材料であり、半永久的に
　　　負の側面を背負い続ける悪材料です。


　　　レオパレス21の場合は後者に該当します。


　　　修繕費および引っ越し費用は利益剰余金やファイナンスで賄うこ
　　　とができたとしても、新規のアパート建設請負数は激減するでし
　　　ょう。


　　　大東建託（1878）や東建コーポレーション（1766）など、同業者
　　　は多数います。


　　　また、レオパレス21の物件は誰も住もうとしません。賃貸住宅は
　　　1度済むと数年〜10年以上も住み続けます。


　　　粗悪というレッテルを張られた物件に、誰がわざわざ住むでしょ
　　　うか？


　　　当然ながら家賃の引き下げとなり、サブリースを請け負う同社は
　　　大幅な下方修正が必至となるでしょう。


　　　最悪、存続できないかもしれません。


　　　そもそも、このような不正に走る会社の共通項として、発覚以前
　　　から儲かっていない。他社との競争に負けている。


　　　それを無理に挽回するため、もっとストレートに言えば、無理に
　　　黒字にするため、不正に走るのです。


　　　有利子負債が多い会社、赤字体質企業には絶対投資してはなりま
　　　せん。


　　　短期売買のスタンスならまだしも、長期保有の場合、絶対に避け
　　　るべき会社です。


　　　もし、投資をするとしたら「上場廃止のリスクがなくなってから」
　　　でも遅くはありません。


　　　関連記事　私が初めて購入した悪材料株


　　　http://saig.livedoor.biz/archives/2529866.html


　　　上記記事は、悪材料発覚後の株価の流れについて解説したもので
　　　す。かなり役に立ちますので、是非ご覧ください。


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