年百万円の費用削減が1億円の収益不動産購入相当の現金生む-高過ぎて買えない今買わずに不動産賃貸業の利益を増す

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第724号　年間百万円の費用削減が１億円の収益不動産購入と同等のキャッシュを生む話
-高過ぎて買えない時期に買わないで不動産賃貸業の利益を増やす方法-
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。
　
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■お勧め外部無料WEBセミナー情報（損害保険）

●開催日：8月24日（水）19時開始・WEB開催

●講師：株式会社アイリックコーポレーション　リスクマネジメント部部長　CFP　森田秀俊氏

●受講料：無料

●セミナー概要：
　いよいよ2022年10月に迎える火災保険大改定の時期が迫ってまいりました。
　今回、損保大手4社の改定保険料完全比較が出来るようになりました。

・10月の改定で不動産投資にどう影響してくるのか？
・現時点で加入する場合、どの保険会社がお得なのか？
・改定後に物件購入をする場合、どの保険会社がお得なのか？

　不動産投資をするうえで必須の火災保険選び・加入方法が非常に重要な時代がすぐそこまで迫っております。

　今回、10月の火災保険大改定の概要と、改定前にチェック頂きたいことや対策方法をお伝えします。

●受付方法：本日11時半頃、このメールマガジンに告知して、先着百名様限り（ZOOM定員のため）、受付致します。



■高過ぎて買えない時期に買わないで不動産賃貸業の利益を増やす方法

　投資は安く買って高く売るのが王道です。相場が高いこの時期に無理して買おうと無駄ない時間を費やす必要はありません。

　不動産賃貸業は、買わなくても利益やキャッシュを増やせます。私が個人株主として資産管理会社売却で得た5億円程度であれば、相場の安い時期だけ収益不動産を買うことで、得られます。実際、私は相場過熱時期には買わずに、得ました。

　では、現在のような相場過熱期には何をすべきでしょう。一つは売却です。今は売り時であり、買い時ではありません。

　もう一つは、収益を上げて費用を下げることによる利益の増加を図る施策です。

　不動産賃貸業の主たる収益は家賃であるところ、景気が良くなったり物価が上がったりしている時期は、賃料引上げが比較的容易にできます。実際私は、かつても、そして現在も、これを実践して、購入時よりも高い賃料収入を得ています。

　他方、費用の削減も重要です。このメールをお読みの方の中には、総資産数億円規模、年商数千万円規模で不動産賃貸業を営む経営者様が多数いらっしゃることでしょう。そうすると、諸々の経費も馬鹿にならない金額になります。

　例えば、火災保険料を中心とする損害保険料を貴社はいくらお支払いですか。例えば、私が経営している年商5千万円規模の資産管理会社では、損害保険料が年間130万円程度かかります。そして、その保険料は今年10月以降、大幅に上がろうとしています。

　特に、私が投資主対象としている築30-40年の建物は、今年10月以降に保険料が何割も上がります。その値上げでは、地域・構造・損保会社によっては、2倍になるケースもあるそうです。

　ですから、何も対策を講じないと年間費用が百万円程度上がってしまい、その分利益が下がってしまいます。



■年間百万円の費用削減が１億円の収益不動産購入と同等のキャッシュを生む話

　事業を営まれている皆様でしたらお分かりの通り、百万円の利益を得るためには、利益率が10％だとすると千万円の売上が必要となります。しかも、通常の売上ですと、相当の手間をかけて得られる利益です。つまり、百万円の利益を得るためには、かなりの労力をかけて千万円を売り上げる必要があります。

　また、融資を受けて収益不動産を購入して年間百万円の返済後キャッシュフローを得ようとすると、現在の市況でフルローン（売買代金全額の融資）を受ける場合には、1億円程度の借入をして不動産を購入することになります。1億円で買って500万円の年間賃料が入っても、経費を払って銀行に返済をして、百万円位しか残らないのが現実です。そして、金利や運営経費が上がると収支がマイナスに陥りかねない、かなりリスクのある投資となります。

　ですから、年間費用が百万円上がる・下がるというのは、私たち小規模事業者にとっては非常に貴重だと思います。

　そして、今年10月から火災保険料が上がるところ、上手く工夫することでそれを回避することができます。保険料が年間百万円上がるところを逃られれれば、それは、フルローンで１億円の収益不動産を購入するのと同等のキャッシュ分の、キャッシュアウトを避けられることになるのです。

　この市況下で、1億円の中古一棟売りマンションを割安に契約して銀行から売買代金全額の融資を受けるというのは、非常に大変です。

　一方、放っておけば百万円上がってしまう火災保険料を上げないようにすることは、保険代理店にお任せして手続きするだけで簡単です。

　今夜19時から、私と関連会社の損保契約を一手に担っている保険代理店アイリックコーポレーション主催のウェブセミナーが無料開催されます。

　ただし、ZOOM定員の関係で、百名までしか受け入れできないとのことです。本日11時半頃、このメールマガジンの次便で受付開始致します。


　　


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石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社　代表社員　石渡　浩（いしわた　ひろし）
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