金利上昇と最低賃金引上げが不動産投資に及ぼす影響

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第776号　金利上昇と最低賃金引上げが不動産投資に及ぼす影響
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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　一昨、市場金利が上がるとともに最低賃金引上げ幅が報じられました。今号はこれらの不動産投資に及ぼす影響を書きます。


■オンラインサロン会員様向け無料セミナーー

　会員様に繰り返しお知らせしています通り、次の日程でオンラインサロン会員様向け無料セミナーーを実施致します。EmailまたはSNSグループにて申込方法をご案内しておりますので、ご確認の上、お申込みをお願い致します。

第一　2023年7月30日日曜日午前9時から11時まで（録画配信期間2023年8月2日から8月15日までの2週間）
「他法人の連帯保証債務を銀行融資申込時に告知すべきか　重要事実の不告知をめぐる瀧澤輝弁護士による勉強会」
（目次）
１重要事実の不告知とは
２告知違反となった場合どうなるか？
３　告知義務の有無の判断
４　場面毎の検討
（１）融資の場面
・他銀行からの借り入れがあることを告げなかった場合
・別の法人で借り入れがあることを告げなかった場合
・連帯保証になっていることを告げなかった場合
（２）不動産売買、M＆Aの場面
ア　不動産売買とM＆Aの違い
イ　買主の属性
ウ　買主の契約目的
エ　不動産売買とM＆Aでの売主の告知義務の範囲
オ　事例での検討
・売買対象会社が所有する不動産に、心理的瑕疵がある場合
・売買対象会社が所有する不動産に、暴力団員が居住していた場合

第二　2023年8月6日日曜日　午前9時から正午まで（録画配信期間2023年8月9日から8月22日までの2週間）
宗像瞳講師による「知らないと損！投資家・経営者のための補助金申請と融資審査を通すための事業計画書作成のこつ-小さな会社ほど得する！補助金審査官と銀行担当者を味方に付ける、すごい補助金のもらい方＆設備投資金の借り方-セミナー」

第三　8月13日日曜日　午前9時から11時まで（録画配信期間2023年8月16日から8月29日までの2週間）
石渡浩による「2023年4月金融監督指針改定後のらたな法人融資の受け方実践編セミナー」

　なお、オンラインサロン未入会の方は、次のページにて1か月間の部分的体験利用のお申込みをお受けします。
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=176112617



■金利上昇と最低賃金引上げが不動産投資に及ぼす影響

　一昨日は日銀政策決定会合の関係で長期金利が0.5%を超えました、そして、厚生労働省が「中央最低賃金審議会目安に関する小委員会報告」
https://www.mhlw.go.jp/content/11201250/001126634.pdf
を発表し、最低賃金引き上げ額の目安が、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、大阪にて41円等とされました。

　これらは私たち不動産投資家にとってどういう影響があるでしょうか。

　長期金利と短期金利は関連性があり、市場金利によって銀行貸出金利が変化しますので、市場金利が全体的に上がっていけば、私たち事業者の借入金はもちろん上がります。

　例えば、年商1億円規模の不動産賃貸業で借入残高が10億円あると、1％の借入金利率上昇により支払利息額が千万円上がります。家賃収入1億円といっても利益はさほどないのが一般的であり、利益を大きく圧迫します。低利回り物件をフルローンで買っている場合はその影響はさらに大きく、経営破綻が相次ぐことでしょう。

　金利上昇局面では、投資用不動産の市場利回りも上がり、すなわち売買価格は下がります。健全経営の事業者にとっては、事業拡大の買い場となります。

　私は先月からまた不動産を買い始め、来週も契約予定が入っています。今後市場金利が上がることで、不動産価格が大きく下がって買い易くなることを期待しています。私はその流れを予想して今年従業員を増員しており、その成果が出て最近の不動産購入に繋がっています。

　次に最低賃金引上げについて、一部報道では中小零細企業が困るという声が叫ばれていますが、行政は適切に手立てをしており、特に小規模な事業者であるほど、賃金引き上げ額を超える雇用助成金や補助金の恩恵を受けることができます。行政が用意している制度を活用すれば、最低賃金引上げの直接的悪影響はありません。

　もっとも、賃金水準が上がることで、修繕費・建築費その他不動産賃貸業の様々な支出が上がっていきます。従業員を全く雇っていない事業者は雇用助成金を得られないので、こうした間接的な影響を受けることになります。

　対処法としては、外注業務の一部を内製化して雇用助成金等の恩恵を受けられるようにすることと、貸室の家賃の値上げです。特に、貸家業すなわちアパート経営中心の不動産賃貸事業者にとって、賃金相場の上昇は、家賃値上げの追い風になります。

　私はかねてより、物価（消費税引き上げの影響によるものも含む）が上がる都度、賃貸中の貸室の賃料を値上げしてきました。ほとんどの場合、更新時に値上げを行います。

　法律上は更新時期だから値上げし易い訳ではないのですが、入居者さんの心理として、更新時ならば引上げに応じてもらえる可能性が、とても高いのです。

　もちろん、昨年からのインフレにも直ぐに対応し、毎月担当従業員が、値上げ額の提案を私にしてきて、ほとんどの場合、その値上げ額で合意更新が成立しています。

　例えば、家賃収入年間1億円の不動産賃貸会社が家賃3%を引き上げられると、そのまま会社の利益額が300万円増える計算です。例えば、売上高が1億円で経常利益が3千万円だとすると、経常利益額が3,300万円に増えるというのは、10%もの増益になります。

　もちろん、インフレで様々な経費が上がっているので、実際にはさほどの増益にはなりません。しかし、経費増加分だけでも賃料売上が増えれば、利益は下がりません。

　このように、金利と賃金の上昇は、私たち不動産投資家にとって、
・投資用不動産価格値下がりによる事業拡大のチャンス
・雇用助成金や補助金の活用による利益増加のチャンス
・家賃引上げによる売上増加のチャンス
といった各種チャンスのある、良いことだと思います。



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