★サブリース会社の逆ザヤとは？【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
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村上です。

新型コロナウイルスの感染拡大で、
一時は壊滅的となった民泊ですが、
ここに来て復活の兆しが見えています。

外国人旅行客が日増しに増え、
受け皿となるホテルなどの宿泊施設も、
コロナ禍によって人員を減らした影響で、
思うような集客が出来ていない…

そんな中、個人が経営する民泊に
需要が集まり始めているのです。

では、もし仮に私自身が
民泊事業に参入するとしたら、
どんな客層向けの民泊にするのか？
というと、やはり

東京都心の好立地で
アッパークラスの観光客

を、ターゲットにすると思います。

アッパークラスと言っても、
超が付くような富裕層ではなく、
あくまで高所得者という意味ですが、
その層をターゲットにすることで、

・金払いが良い
・マナーが良好
・トラブルが少ない

など、多くのメリットが生まれます。

一方、低所得者層向けの民泊では、

・部屋を汚す
・夜中に騒ぐ

など、どうしてもマナーの悪さを
懸念することになるはず。

これは別に、宿泊に限った話ではなく、

・賃貸住宅
・テナント

など、多くの賃貸事業にとっても
当てはまる話ではないでしょうか。

また、同じ客層狙いであっても、

・短期滞在向け
・長期滞在向け

の違いで、その収益性は
大きく変わって来ると思います。

民泊で収益減に繋がるのは、

・空室ロス
・清掃コスト

ですから、いずれのロスも
解消出来る長期滞在のお客様には、
大幅な割引を提供するなど、
戦略的な価格設定も必要です。

最低でも１週間とか、
長ければ1ヶ月以上とか、
そのぐらいの長期滞在が出来る
高所得者層に使ってもらいたいなと。

まぁ、そんな構想を
色々と巡らせてみましたが、
個人的に民泊事業を今やるか？というと、
まだ慎重に見極めた方が良いというのが、
正直なところです。

日増しに外国人観光客は増えていますが、
新たに参入したいのであれば、
もう少し時間を掛けた方が良いですね。

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サブリース会社の逆ザヤとは？
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さて、本題です。

以前、区分マンションの
サブリース会社であるB社が、

借り上げ賃料の入金を
物件のオーナーに滞納し

大きな問題となりました。

投資用ワンルームをオーナーに販売し、
実際に入居者から得た賃料よりも、
高い金額のサブリース賃料を
物件のオーナーに支払っていたため、

逆ザヤのマイナス収支状態

で、資金繰りに行き詰まったのです。

「所有物件の賃料が入金されない」

と、複数のオーナーがSNSに投稿し、
この問題が表面化したのですが、
情報を知った多くの方が思ったのは、

どうしてB社はわざわざ、
実際の賃料より高い支払いを
オーナーに約束していたのか？

ということでした。

逆ザヤが分かっているのに、
何でそんな契約を敢えてするの？

と疑問に思うでしょうが、実はこれ
ワンルーム業界では以前から
行われて来た慣習でもあるのです。

というわけで、今回はそんな
ワンルーム業界の逆ザヤについて、
少し解説してみたいと思います。

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