原状回復費用を保険会社やと賃貸保証会社から得る方法

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第768号　原状回復費用を保険会社やと賃貸保証会社から得る方法
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。
　
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　今年終わり頃には買い場が来ると予想しますが、投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時に不動産購入を控えます。

　新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。　

　今号は、退去時に原状回復費用をきちんと回収するために重要な損害・少額短期保険会社と賃貸保証会社の活用法を説明します。
　


■セミナー収録DVD7割引特別販売を只今開始

　アマゾンに出品している、私の過去セミナー収録DVDを、5月23日午前0時より7割引で販売します。アマゾンに預けている在庫限りとなり、お支払い後直ぐにアマゾン倉庫から発送されます。

　ご関心のある方は、次のアマゾン販売ページをご覧下さい。
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■来月のウェブセミナー開催予告

　今月コロナの法的位置付けが変わりましたが、現在再流行中のようですので、会場実施セミナーの再開はもう少し先になってからにしたいと思います。

　現時点で3件のウェブセミナーの来月開催が決まっています。いずれも、オンラインサロン
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=172263687
の会員様は無料招待となりますので、後日ご参加方法をフェイスブックグループ等でお知らせ致します。

　サロン会員様ページにて録画配信もしますが、サロンという性質上、一方的な講義ではなく、双方向のディスカッションや会員様同士の交流も重視した運営になりますので、十分にご質問等も頂けます。

　なお、下旬の2セミナーは、もしご要望が多ければ、一般販売も検討致します（もっとも、オンラインサロンに入会されたほうが多分お得です）。

　まず、6月4日（日）午前9時から11時頃まで、建設会社経営破綻に備えた法務に関するウェブセミナーを、私の顧問弁護士にしてもらいます。

　近年中古収益不動産価格上昇によりいわゆる「土地からの新築投資」に走る賃貸事業者様が増えて来た訳ですが、早期に着手して成功された方々がいる一方で、低コストの中小零細建設会社に発注した後に途中で工事が止まってしまい、困っている同業者様もまた、増えている現状です。大手企業であれば倒産手続きの中で配当を受ける方法もありますが、相手が中小零細企業となりますと、倒産手続きが取られないケースもありますし、また、請負契約書の個別対応が可能な可能なケースもあります。

　そこで、不動産・建設業の法務が専門の弁護士に、中小零細建設会社の経営破綻に備えた契約の結び方や、万一の際、倒産手続きに入る前にとるべき手法について、解説してもらいます。

　そして、6月24日（土）と25日（日）の各午前9時から11時まで、中古収益不動産購入に関するウェブセミナーを、私と、私が顧問を頼んでいる凄腕の宅建業社長さんとで分担して行います。

　24日（土）はその凄腕宅建業社長さんを主たる講師として、割安中古収益不動産情報を仲介宅建業者さんに紹介してもらるようになるための、不動産投資家（個人または資産管理会社）の宅建業者さんへのアプローチ法について、解説してもらいます。加えて、私が非宅建業者として約15年間賃貸業を営む中で宅建業者さんへのアプローチを様々行ってきた経験を踏まえ、宅建業務中心ではない賃貸業個人や資産管理法人だから可能な、効果的な宅建業者さんへのアプローチ方法について、失敗談も含めて紹介いたします。

　翌25日（日）は、今年4月に大きく変わった金融庁の金融監督指針、主要金融機関のそれに対する公表内容と、それに関する今年4月以降の私と各融資金融機関担当者との情報交換内容を踏まえ、不動産賃貸事業者がが収益不動産購入資金の融資を受けために前もってしておくべき重要なことについて、私が2時間お話致します。

　中古収益不動産の買い場は未到来ですが、仲介宅建業者さんにせよ、金融機関さんにせよ、買い場が来てから動いたのでは遅く、事前準備が必要です。その事前準備について、来月24日・25日実施のウェブセミナーについて、情報提供させて頂きます。

　いずれも、オンラインサロン
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=172263687
の会員様は無料招待となりますので、後日ご参加方法をフェイスブックグループ等でお知らせ致します。

　サロン会員様ページにて録画配信もしますが、サロンという性質上、一方的な講義ではなく、双方向のディスカッションや会員様同士の交流も重視した運営になりますので、十分にご質問等も頂けます。

　なお、下旬開催の2セミナーは、もしご要望が多ければ、一般販売も検討致します（もっとも、オンラインサロンに入会されたほうが多分お得です）。

　来月開催する私の融資セミナーは、もちろん、過去セミナーとは異なる話になりますが、融資について特に安価に学びたい方は、前掲のアマゾン販売ページ
https://www.amazon.co.jp/s?k=%E7%9F%B3%E6%B8%A1%E6%B5%A9&i=dvd&ref=dp_byline_sr_dvd_1
での私の過去セミナーDVD購入もお勧めです。なお、リピーターのお客様が非常に多いので、多くの受講者様が過去セミナー（特にDVD化されているもの）をご視聴頂いている前提で、毎回話をさせて頂いております。

　

■原状回復費用を保険会社やと賃貸保証会社から得る方法

　今年終わり頃には買い場が来ると予想しますが、投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時に不動産購入を控えます。

　新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。

　特に、インフレで費用が上がっている訳ですから、収益も増やす必要があります。

　色々あるなかの一つが、退去時に賃借人さんから得る原状回復代金の売上です。

　今年のオンラインサロン会員様向けページよりご視聴頂ける西面弁護士のセミナーで詳しく解説されていますが、契約書に明確な定めをすることで、退去時の清掃料、畳表替え代、その他の定額修繕費等の請求は、消費者相手の訴訟でも負けません。

　例えば、退去時の清掃料その他定額原状回復費用を9万円と賃貸借契約時に約定し、職人さんに払う施工原価が6万円ならば、3万円の利益になります。

　たかだか3万円でも年間20戸の退去があれば60万円となります。これは利益でありキャッシュフローであるところ、年額60万円を借入による新規不動産投資で得ようとすると、何戸も買う必要があります。

　そして、入居者さんの故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用を超える使用があった場合の修繕費の回収も重要です。

　何も工夫せずにその定めを入れなかったり、国交省ガイドラインにある横軸6年の線グラフの入った契約書をそのまま使ったりすると、クロスやCFの張替え費用は、入居者さんの使い方がどんなに悪くても、ほとんど取れなくなります。

　私は、入居者の責任で張替え等が必要になった場合、6年入居の退去者さんからも修繕費を、前掲の定額原状回復代金とは別途、しっかり得ています。契約書にきちんと定めていますし、そのため、退去者さんからの入金がなければ、賃貸保証会社が代位弁済してくれます。

　また、破損の場合には入居時に入って頂く損害保険や少額短期保険の借家人賠償保険や修理費用保険も使えますので、入居者さんの使い方が悪いほど、退去時の修繕代金の利益が取れる構造です。

　例えば、退去者さんに20万円の修繕費を前掲定額料とは別途お支払い頂く場合、職人さんに支払う原価は15万円程度なので、5万円が利益となる計算です。

　もちろん、退去者さんの責によらない明らかな自然損耗・経年変化は、前掲定額原状回復代金以外は請求できず、貸主・所有者側の負担となります。そこにおいては、賃貸保証会社も損害保険会社・少額短期保険会社も使えません。しかし、退去者さんの責による部分の「リフォームビジネス」で5万円の利益が出ていますので、ある程度そこに吸収させることができます。

　一連の過程で重要な役割を果たす賃貸保証会社と損害保険会社・少額短期保険会社の具体名等については、次回以降の記事にて書く予定です。



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