★村上より：不動産投資を取り巻く環境の変化【Casegood運営事務局】

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
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村上です

不動産投資氷河期が到来し、
多くの新規参入者、初級者が手詰まりになってきました。

カボチャの馬車問題をきっかけに融資情勢は悪化の一途をたどり、
フルローン、オーバーローンは過去のものとなりました。

基本的には頭金２０％以上、
耐用年数は基準通り、
エリアの幅も狭まるなど、
一時期の過熱感はなくなっています。

それにも関わらず、
土地の価格は上がり続け、

コロナ禍、ロシア問題などにより、
世界中の利上げ、燃料の高騰、
サプライチェーの分断、インフレなども加わり、
建物やそれに付随する様々なコストは飛躍的に上昇しています。

不動産投資を大雑把に語ると、

【１】安く買い＝戦略の策定、仕入れ
【２】うまく回し＝運営、キャッシュフロー
【３】高く売る＝出口、キャピタルゲイン

となるのですが、
これから始める方、
または始めたばかりで規模が小さい方にとっては、

【１】→【２】が絶望的な状況になってしまいました。

逆を言うと、
数年前から不動産投資を始めている多くの方は、
結果論として【１】【２】【３】を網羅できていることになります。

全員が全員成功しているわけではありませんが、
少なくとも現時点では、
良い時期に始めたと言えるでしょう。

それでは数年前から始めていた人は戦略に優れ、
先見性があり、
ビジネスがうまかったのでしょうか？？

違います、
多くの場合は時の運です。

その時に始めた方も、
今から始めようとしている方も、
能力的には差はないはずです。

もちろんその中でもうまく波に乗れた方、
割高物件や不良物件を掴んでしまった方、
戦略を間違えた方、
結果として失敗してしまった方はいます。

わかりやすいもので言えば、
私を含めた多くの不動産関係者は、
新築ワンルームマンションを否定的に捉えています。

どう計算しても儲からないからです。
それでも何故売れるのか…、
これに関しては話すと５時間はいけてしまうので割愛させていただきます…。

しかし、
計算上は儲からなくとも、
昨今の不動産価格の高騰により、
結果として含み益状態にある方が多数おり、
このことにはあまり触れられていないのが事実です。

私のお客様にも新築ワンルームを買ってしまった…、
と数年前は嘆いている方が多かったのですが、
近頃は想定売却額が残債を超えており、
結果論として儲かった方が多数います。

この状況を当時から見通していた人はいないはずです。
特に玄人は絶対に新築ワンルームには手を出していなかったです。

それもそのはず、
カボチャ問題、コロナ禍、ロシア問題、
こんなものを想定できるはずがないのです。

要するに、
投資にしても、
ビジネスにしても、
世界の、特にマクロの環境や相場については、
未来を明確に予想できることは不可能だということです。

それでは不動産投資に参入する時期はいつでも良いのか？
読めないのであれば投機と一緒ではないか？

となってしまうのですが、
それもまた違います。

不動産投資には明確なルールがあります。
逆に明確ではない部分もあります。

これこそが、
不動産投資の勉強において重要なところなのです。


P.S.
次回は不動産投資の何を勉強すべきなのかを解説します。
お楽しみにお待ちください。



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