★オーナーは現地へ出向け！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
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村上です。

ご存知の方も多いと思いますが、
先日、江東区のワンルーム条例が
改正されるというニュースが
ありました。

これまで江東区では、
ワンルーム物件の
過度な供給を防止する目的で、

・3階以上
・15戸以上

の新築賃貸物件について、
ファミリー向けの住戸を設けるよう、
規制がされていたのですが、
今回の改正によって

15戸以上→10戸以上

と、より厳しい内容になっています。

10戸以上の賃貸物件に、
もれなくファミリー向けの
住戸を設けるというのは、
かなりハードルが高い制限ですよ。

例えば、1フロア4戸入りで、
3階建ての単身者向けアパートを
企画しようとしても、
必ず、広めのファミリー向けを
作らなきゃなりませんから、
利回りも当然下がることになります。

しかも、ワンルーム物件の中に
1つだけファミリーを設けても、
そこへ入居するファミリーは、
果たしているのか？というと、
難しいものがあるんですね。

そもそも、単身者向けの物件は、

・夜間に集まって騒ぐ
・音楽などの騒音がある
・ゴミ置き場が散らかる
・駐輪場の使い方が悪い

など、落ち着いた住環境とは、
とても言えないわけで、

そんな物件にあえて
ファミリーが引っ越す

ことは考えにくく、
結果的にそのマイナスは、
オーナーが被ることになるのです。

であれば、企画設計の段階で
ワンルームを1LDKにするなど、
無理やり10戸未満に収めたほうが、
より現実的なことは確かですが…

そうすると今度は、
利回りがガクンと落ちてしまい、
収支が合わなくなってしまいます。

ワンルームの方が表面上、
利回りは高くなりますし、
売却の際も売りやすいので、
多くのオーナーはそこに
フォーカスしがちです。

しかし、そんなワンルームが
むやみに乱立することになれば、
行政だって黙認出来ないわけで、
今後の江東区がどうなるのか、
個人的にも気になるところですね。

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オーナーは現地へ出向け！
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さて、本題です。

物件を購入し、管理会社も決まり、
物件運営が順調に回り始めると、
多くのオーナーは、

物件を見に行かなくなる

というケースが増えます。

確かに、原状回復からリフォーム、
さらには物件の維持修繕に至るまで、

管理会社が代行してくれる

状況では、
物件が順調に稼働する限り、
オーナーが現地に出向く必要が、
なかなか無いことも事実です。

しかし、そんなおまかせ状態が
数年単位の長きに渡ると、
オーナーが気付かないうちに、

問題が深刻化している

というケースもあるんですね。

今回はそんな、

物件を定期的にチェックする

ことの大切さについて、
少し解説してみたいと思います。

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