『築古物件』『地方物件』所有で手残りが少ないと感じている方は要注意です！

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号外　『築古物件』『地方物件』所有で手残りが少ないと感じている方は要注意です！
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物件規模の割にキャッシュフローが少ない。。

物件を買い続けて１０億規模になったけど、
税引き後に手元に残る
キャッシュフローは数百万円程度。。。


１０億規模の借り入れリスクを背負って嘘みたいな話ですが
これは実際によくあることなのです。


その理由としては

利回りが良かったので購入したが、
思ったより修繕費が高い。。。


RC１棟にしてはお手頃な
価格だったので購入したが

年々入居率が減少し、
対策をしても全く改善されない。。


何故このようなことが起きてしまうのか？


その原因は「築古」「地方」に集約されます。


まず築古物件の場合は、建物老朽化により
見た目の劣化や機能的な問題が多々発生します。


築１５?２０年を過ぎると
外壁のヒビ割れや塗装類の剥がれが目立ってきます。


特に外観はリーシングをする上では
重要で客付けに大きな影響を与えるのです。


続いて、建物の設備類について。

特に３点ユニットやバランス釜などは
築浅物件に比べて大きく見劣りますし、
オートロック機能や監視カメラが無い物件は
セキュリティの面で女性にはまず選ばれません。


また、賃貸物件で必要となる工事は
原状回復工事と大規模修繕工事があるのですが、

原状回復工事でも築古と築浅では
一見費用が変わらないとも思えるのですが
実際には築古の方が費用が高くなる傾向があります。


建物が古ければそれだけ劣化がしやすく
損傷もしやすいため、

築浅の同じ面積の部屋だとしても
その費用は高くなる傾向にあります。


当然、劣化等の修繕費は入居者には
請求できませんのでオーナー負担が原則です。



そして、最も大きな問題が大規模修繕費です。


RC１棟マンション２０戸程度の規模であっても
築２０?２５年頃になると平均して２０００万以上の
大規模修繕費用が必要となってしまいます。



次は地方物件について。


不動産は不労所得だから場所なんて関係ない。
日本国内であれば地方でも入居者は必ず見つかるし
管理会社に任せておけば問題ないでしょ。

といった安易な発想から
今自分が住んでいる場所から
飛行機でないと行けないような遠方に
物件を買い進めている方もいます。


しかし、
冷静になってよく考えてください。


ご存知の通り日本の人口は減り続けています。
特に地方はその傾向は顕著で
賃貸不動産市場も如実に影響を受けています。


国交省のデータから賃貸用住宅の
都道府県別空き家率をみると
東京都は当然ながら２.４%と全国で最も低いです。


一方でいわゆる地方土地は
概ね７?１０%を推移していて
特に鹿児島県や和歌山県などは１２%近い空室率となっています。


つまり、地方物件を購入した時点で
都内などの都心部で物件を持つことと比べて
４?５倍の空室リスクを持つということになるのです。


もし今大丈夫だとしても、
たまたまであって今後は入居率が
大きく減少してしまう確率は非常に高いのです。


もちろん
対策が無いというわけではないです。


▼こちらですね
https://archibank.co.jp/web/kaikaelp202111-1/?no=811



たとえ大規模修繕をしたとしても
根本的な問題は解決できません。

所有物件そもそものポートフォリオの
見直しが必要となるんですね。


その他もう１点問題があります。



それは相続税です。


ご存知の通り、
借り入れによる負債はマイナスの財産として評価され、
相続税評価額が減少し大きな節税効果があります。


しかし、
築古物件は借り入れの返済が相当進み、
残債が少なくなっているため
節税効果が薄れてきます。


もちろん、
相続なんてまだ早いという方も多いとは思いますが
特に地主の方は先祖代々土地を受け継いで
その資産を１円でも多く後世に残していくには
それなりの対策が必要となるのです。


このまま見て見ぬフリをして
そのうちなんとかなるだろうと現状維持をするのか。
問題解決のために行動するのか。


根本的な解決ができなくなくなる前に
早ければ早いほど解決できる確率は高くなります。


▼その具体的な方法をこちらで公開しています。
https://archibank.co.jp/web/kaikaelp202111-1/?no=811


無料公開となりますので
ピンときた人はぜひご確認下さい。


ありがとうございました。





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